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社区商业地产驾驭之道 ————带您实战解密 2010年03月 商业地产风险很大，因此很多发展商都不想涉足而专注于住宅开发。 但又逃避不了——往往很多住宅的开发都附带了底层商业。 这样的底层商业不仅是一两层商铺，有时是好几层；不仅是独立店铺，有时是大开间的商场。 这，即是典型的社区商业。 社区商业如何策划是很多发展商必须面对的问题！ 2 有的发展商—— 迷茫于住宅开发和社区商业开发的关系 有的发展商—— 干脆将社区商业等同于城市商业进行策划、运作有的发展商—— 住宅开发取得了成功，而社区商业冷冷清清，利益回收无望 3 不得不面对社区商业，但又不知道如何面对社区商业，成了很多发展商心中的痛！ 究竟如何驾驭社区商业？ …… 4 目录 第一节：社区商业概述 第七节：终端消费者的研究 第二节：打造社区商业的目的 第八节：社区商业的定位 第三节：社区商业与开发项目的关联 第九节：社区商业的规划第四节：社区商业与城市商业的关系 第十节：社区商业招商步骤 第五节：社区商业与周边环境分析 第十一节：商业规划与实施 第六节：市调是项目策划的基础 第十二节：社区商业的推广和销售 5 PART 1 社区商业概述 如何定义社区商业？ 社区商业与一般商业区别在哪？ 社区商业有怎样的特性？ 社区商业有哪些类型？ 6 第一节：社区商业概述 1 社区商业的定义 社区商业是一种以住宅小 区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为 宗旨，以满足、并促进居民综合消费需求为目标的属地 型商业。 社区商业是城市商业空间中一个重要层次，它是相对于城市中心区商业、区域型商业而言的。 7 第一节：社区商业概述 1 社区商业的定义 以住宅小区为载体：表明了社区商业对住宅小区的依存关系，这种依存体现在建筑和经营两个方面。建筑上，社区商业和住宅小区是紧密联系的；经营上，社区商业直接指向小区住户。 以一定区域居民为服务对象：表明了社区商业指向的终端消费者的地域性，这是其区别于其它商业最重要一点。 以便民为宗旨：这里要强调的是，社区商业不是、也无法满足所指 向的终端消费者的所有商业需求。它对消费者需求的满足必须具备方便的特性。 8 第一节：社区商业概述 2 社区商业与城市商业的区别 城市中心商业是指满足于 整个城市或者某区域全体消费者的商业中心，这个中心 往往会自然形成一个商圈，其形态、业态、层次完善丰 富。商圈的形成有一定的历史。 9 第一节：社区商业概述 2 社区商业与城市商业的区别 社区商业与城市商业的区别 位置不同 消费群体不同 业态组合不同 建筑形态不同  社区商业因依附于社区而通常离居住集聚区很近，而城市商业通常在城市的商业区。 社区商业面向的消费群体主要是周边居住区的居民，而城市商业所面向的消费群体则广泛的多。后者包含了前者。 城市商业包含了各种各样的业态，而社区商业的业态则主要面向社区居民的日常消费、针对性更强。 社区商业最常见的建筑形态是底商，一般是独立的商铺，少量的为大开间的商场。而城市商业的建筑形态更为多样。 10 第一节：社区商业概述 3 社区商业的特点 社区商业 的特点  地域性强，服务对象明确，商圈较小。 以经销日常生活用品为主。 交易频繁，交易额小，交易时间短，成交机率大。 营运成本相对低廉。 商业功能、业态的多样性。 11 第一节：社区商业概述 3 社区商业的特点 （1）地域性强，服务对象明确，商圈较小。 社区商业以住宅小区为载体，主要为本地居民提供服务，尽管现在许多社区商业企业采取多种营销方式吸引社区以外居民的购买力，但实际情况是社区商业一般不具有广域性和辐射性。 12 第一节：社区商业概述 3 社区商业的特点 （ ）以经销日常生活用品为主。 2 社区商业主要为特定社区居民提供日 常生活需要的商品和服务，如生鲜食 品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、 照相等，一般不经营技术性强、单价 高的耐用消费品，也不经营作为生产 用途的生产资料。 13 第一节：社区商业概述 3 社区商业的特点 （3）交易频繁，交易额小，交易时间 短，成交机率大。 与经销价高利大的奢侈商品、高档品牌选购品或耐用消费品相比，社区商店主要销售居民日常急需的、保鲜期短的生活便利品，一般来说交易次数多，交易额小。因居民购物的目的性十分明确，购物时间短，成交机率大。 14 第一节：社区商业概述 3 社区商业的特点 （4）营运成本相对低廉。 社区商业经营的商品多数是周转快的易耗商品，占压资金相对较少；选址在住宅小 区，相对中心商业区、区域性商业中心的临街店面，租金要低得多；店面一般采用普通装修，装修成本低；销售对象明确，可以节约广告宣传等费用；如果社区商业选择连锁经营，更可以享受因连锁带来的规模效益，运营成本还可以进一步降低。 15 第一节：社区商业概述 3 社区商业的特点