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金色芙蓉雅苑项目 规划定位报告 无极智业 2011年3月 壹。现状，我们必须认清环境 C ： 提要：项目所处的市场竞争环境 O N 内 贰。站位，我们必须认清自己 容 ET纲 提要：客观的认识自我 N要 叁。破局，我们必须应用策略 T ： 提要：为项目制定合理的推广策略 S 肆。嬴销，我们必须实现突破 提要：明晰项目营销的工作要点 壹。现状，我们必须认清环境 宽城区楼市概况 2010年土地供应状况 2010年，长春市计划出让土地1955万平方米（不包含企业改制用地），总共610万平方米的经营性用地出让计划比去年增加了22%，总共148宗经营性用地也比去年增加了2倍多，待选土地总面积更是达到了2012万平方米。供地的数量、面积都创造了长春土地市场的历史新高。 宽城区35宗，总面积416万平方米，同比增长了556%。 区域楼盘分布 中冶地产 恒大 恒利 华亨名城 吴中印象 华大天朗国际 美韵星海 证大光明城 東田青年城 万龙北斗星城 金质融城 四季经典 金美程家园 荣旺天下 保利百合 目前铁北在售项目不多，主要集中在亚泰大街与青年路两侧，亚泰大街两侧项目均价在5000元左右，由于证大光明城、华大天朗国际与吴中印象等项目拉升，使得该区域价格涨幅较大。青年路周边均价4500元左右。 区域楼盘供应情况 从2010年土地供应状况来看，宽城区发展开始提速，同时随着知名开发企业的进驻（如：万达、恒利、恒大、中冶等）使得该区域的房价随着市场一路飙升，区域内开发更是异常激烈，这些项目主要集中在凯旋路、青年路两侧以及亚泰大街附近，本项目周边项目较少。 因此，我们如何合理有序的开发规划将是我们重点要研究的方向。 小结： 1、宽城区今年的楼盘较多，并且多为大盘开发，竞争异常激烈。 2、区域内楼盘档次齐全，可供选择空间较大。 3、区域内购房者多数以自住为主，市场中泡沫较小。 4、功能型实用型两房，以及中小户型供应不足，市场中倍受青睐。 5、区域竞争楼盘中，对于楼盘的景观规划以及营销宣传较为重视。 贰。站位，我们必须认清自我 对本项目的理解 1、地段 ◎本案位于长春市宽城区铁北二 路附近，人居指数较差，出行购 物极为便利。 ◎项目位置较为尴尬：被若干铁 路包围，周边又没有很好的生态 本案资源。 ◎从本地块的地形和地貌来看，也没有独特的优势，并且地块不方整不利于规划。 ◎因此说，本地块的先天价值不足。 2、地块 本项目16万㎡的占地规模适中， 但是尴尬的位置难以形成高档的居住生活区。 地块呈不规则状分布，“缺角”，对于项目规划有一定的难度。 多段铁路从地块周边穿行，对于铁路周边的房子造成了潜在的销售难点。 因此在规划的过程中，尽量扬长避短，来弥补项目的硬件不足。 3、地块的区域价值 本项目位于宽城比较成熟的居住区，周边知名企业较多，邻近一些政府部门，以及国营企业等，有利于本项目就地挖掘客源。由于周边缺乏一个以中小户型为主的实用型住宅小区，本项目的介入，将会方便在这周边工作和居住的居民的生活条件，同时为区域内乃至整个城市首次置业者提供一个置业空间。 项目SWOT分析 S（优势）分析 地段优势：本项目所处位置周边区域发展较为成熟，东侧为火车站出行极为便利，向东南可到西安大路至人民大街，同时轻轨3号线在项目周边穿行，交通优势极为明显。 配套优势：项目地处宽城成熟生活区，各项生活配套较为齐全。 无论是出行还是购物都极为方便，大大节省了生活成本。 W（劣势）分析 地块劣势：项目用地非常不规范，不利于很好的对地块进行规划。 环境劣势：项目周边多段铁路围合在项目周边，使得本项目的居住环境受到很大影响，环境非常嘈杂，尤其是铁路边上的房子受到影响将会更大。 规划劣势：容积率相对较高，建筑成本较高，风险较大，如何有效规避这一劣势是我们重点的研究方向。 规划劣势：为了获得较高的容积率，本项目在产品规划中势必出 现挡光现象，因此如何最大的可能避免这一现象也是规划的一个 重点。 O（机会）分析 1、项目周边企业、政府机构、大型购物场所较多，可以为本项目提供较好的地缘客户群体。 2、产品规划、设计的差异化、品质化，将会有利的促进项目销售。 3、较为有利的市场前景使得市场中，中小户型销售走俏供不应求。 4、成熟的区位，便利的交通二者为项目发展奠定基础。 5、以弥补市场中的功能型与实用型的中小户型社区出现，满足市场中强烈的购房需求。 T（威胁）分析 1、项目在面临区域内其他项目的竞争中压力较大，所以在寻求自己独特的卖点上困难较大，公司需高度重视在营销上的创意和投入。 2、铁北地产市场处于快速发展阶段，对于投资风险应有理性、完善的判断，营销策略的准确性异常重要。 3、国家公布的房地产调控的新政，将会对购房者造成一定影响，持币待购是这部分购房者的心理反应。 小结： 通过项目的SWOT分析，发