写字楼营销推广策划.pdf

武汉写字楼营销推广策划 第一部分 市场篇 武汉房地产写字楼市场形势分析 汉阳写字楼市场 汉口写字楼分析 武昌写字楼分析 武汉市场分析 武汉写字楼市场概况 2006 年的房地产大戏已落下帷幕，回顾这一年的武汉房地产市场，发现在一片喧闹之中， 对比住宅、商业市场，写字楼市场仍似一方净土，延续着几年来不温不火的态势。 2006 年的武汉房地产市场，作为中央政府调控之外的写字楼市场仍呈现甲、乙级写字楼租 金增长乏力，入驻率提升缓慢；有效市场供应量少，销售情况乏善可陈的状况，难以成为市 场上的亮点。 以最具代表性的甲级写字楼市场而言，在存量方面，武汉市现有甲级写字楼 8座，主要 聚集在武汉金融街之称的建设大道沿线。根据统计，武汉市现有甲级写字楼存量在 59 万平 方米左右，其平均租金水平一年来维持在 58 元/月/平方米左右，入驻率在一年时间仅提升 了约 2 个百分点，徘徊在 80％左右。供应方面，民生银行大厦、新世界中心等达到甲级标 准的写字楼项目，在取得预售资格后迟迟未能入市，因此，甲级写字楼市场本年延续 05 年 情况，新增项目依然为零。甲级写字楼的销售市场主要以重新包装后的存量写字楼为主，销 售价格平均在 7000 元/平方米左右，与同等地段高档住宅价格相似。据戴德梁行统计，武汉 各类写字楼的新增供应量在 1996 年至 2005 年十年间接近 380 万平方米，而在上海、北京等 地近几年来各类写字楼的每年的供应量就超过百万平方米，而租金和入驻率远高于武汉的水 平。抛开经济水平等因素，武汉写字楼市场发展缓慢仍是不争的事实。 一、汉阳写字楼分析： 1 汉元中心位于汉阳钟家村汉元中心（原汉商大厦）；起价 3588 元\㎡，均价 4000 元\㎡，最 高价 4500 元\㎡ 总建筑面积：21507.16 ㎡；汉阳商场即将扩建，占地约 10 亩，建筑面积 约 4.9 万平方米，包括百货、写字楼、商业街、酒店，将成为汉阳地标性商业建筑。一层约 1300 ㎡ 车位约 30；租金 23 元/㎡ 物业管理 3.8 元/㎡（统一含水费） 层高 4.5M 开 盘时间 2005－6－12 总户数 240 公推 25% 楼层状况 1 栋17F 新区首席写字楼，主推户 型 40-80 平方米全装修，75%出租率；空调自理 结构钢混结构 建成时间 2001 年 物业管 理公司： 武汉汉商物业管理有限公司 开发商：武汉汉商集团 长江广场位于古琴台 总建筑面积 17.6 亩 均价 3000 元/㎡ 结构外墙砖混 开发商： 长江广场发展公司 租金20元/㎡ 物业费2.5元/㎡ 一层10户大约850㎡ 31层 出 租率 50% 地处汉阳古琴台龟山北麓月湖之畔车站正后，东临江汉一桥，北濒汉水之滨，南 靠古琴台，西望月湖风景。交通便利，挟三镇之要冲占三江之秀丽，湖光山色、鱼舟晚唱， 雄视武汉三镇。 有三部电梯\二层地下泊车 目前汉阳正提出“宜居汉阳’的口号，把房地产作为一个重点来发展，由于汉阳城区的湖泊 水系比较丰富、环境好，很多年轻人选择到汉阳安家，这样就出现了工作在武昌、汉口，而 生活在汉阳的一个群体。” 汉阳写字楼基本情况介绍： 写字楼名称 平均租价 档次 出租率 汉元中心 23元/㎡ 普通 75% 长江广场 20元/㎡ 普通 50% 二、汉口写字楼分析 1．经过分析目前汉口地区写字楼市场呈现如下特征： 集中分布在解放大道至武胜路沿线、建设大道金融一条街沿线、武广周边、沿江大道及江 汉路步行街沿线四大板块 写字楼物业平均出售价格为 6000/平方米，平均租金+物管费为 20 到 80 元/平方米/月， 2 其中代表物业：国贸 均价＋租金+物管费 10000+55+20 元 （如果物管费为 23 元，空调 使用与商场同时间） 新世界 均价＋租金+物管费 8000+60+23 元（空调使用与商场同时间，周六周日至 18：00） 世贸 均价＋租金+物管费 5000+40+18 元 武广 均价＋租金+物管费 4500+25+13 元（空调使用是早上 9 点到下午6点） 写字楼客户