城市米兰·2号楼营销推广思路.pdf

城市米兰·2号楼 营销推广思路 城市米兰·2号楼 营销推广思路 前期住宅小结 项目一期住宅总共220套，已销售39套，销售率在 17.7%购房客户和意向客户多为在高薪区周边工作，想改 善生活环境和居住品质，比较认可该区域的整体质素。 同时也有一大部分客户对项目抱有许多顾虑和看法， 比如物业管理质素问题，商住一体的居住环境问题，加之 一些不确定因素，如绿化、物业、智能化等等，以及产品 本身存在的户型设计等问题，给销售造成了一定的瓶颈 在推广上，前期主要以品质为主打卖点，较为单一， 给客户造成视觉疲劳。 城市米兰2号楼项目本身存在的问题  未确定的东西，如：学区划片，物业管理、园 林绿化、智能化及交房时间等等，给客户造 成不信任感;  再者，项目硬件存在公摊面积较大，户型较为 单一，项目形态较为混杂，降低了客户对项 目的优选度。 目前的状态下，我们需要再次重新审视一下接下来如何去挖 掘产品的核心价值，如何去发展产品的附加值 2号楼商业、写字间、住宅面积分布情况 产品SWOT分析 优势分析（概括以下几个点）： 位置优越，占据高新区的核心区段 拥有难得的环境资源，项目紧邻火炬公园以及唯一 的景观大道； 四通八达的交通枢纽，临主干道，出行便捷迅速。 区域内机关企事业单位较多，办公氛围较为集中 项目建筑品质、施工质量、选材质量较高。 劣势分析 受宏观调控的影响，市场整体销售情况不够乐观 目前该区域内居住氛围不够，办公多为机关企事业单位自持物 业，且区域规划渐向西部倾斜 市场产品供应量处于供大于求阶段，市场开发存量较大，尤其 是110-140平米的户型配比，同时受开发品质及投放量的影响，区 域内价格涨幅较为缓慢，且市场接受度不高。 产品本身无较强的优势卖点，且存在硬伤，户型设计不够合 理，较为单一，面积区间较小，专业性卖点不多 开发企业开发经验不足，专业度不高，行业内的影响力和号召 力较弱 机会分析 随着经济发展，区域价值渐显提高，地段优势也更 为突出 第三产业发展较快，为办公和住宅产品的入市提供 了优质的基础。 威胁分析 第二套购房按揭首付的提高，会多少对购房者产生 影响 开发热点地区，未来市场竞争压力较大 先前市场上失败的投资案例，商住楼的萎靡不振， 对本项目的营销推广造成一顶的冲击 第二产业为经济主导，写字楼客户不多 SWOT总结： SWOT分析数据显示，项目的最大的优势及机会在区 域优势上。 如何将项目的优势及利好转化为项目操作过程中的有 利条件，并转化为最终的市场价值？ 当然我们要清醒地认识市场所存在的压力与威胁，在 实际操作过程中进行有效的规避与逆转。 对于纯居住功能，我们的优势并不是特别凸显。 在这样的产品导向下， 本项目在销售和传播上， 应该偏商，必须从“商”出发 如此的先决条件，究竟能否立足于市场竞争呢？ 市场 概析 （一）区域经济情况分析 2008年上半年我市房地产开发在国家宏观调控政 策和市场供需情况的影响下，呈现出新的变化。 房 宅 业 住 楼 营 品 公 业 商 办 商 % 9 8 . % 0 3