2010年上海城郊类别墅专题研究.pdf

上海_城郊类别墅_专题研究 研究界定及研究意义 研究意义 由于如今目前的上海市区概念外扩，土地市场禁令，低密度别墅用地极其稀缺，近郊别墅成为 市场新热点，多元化消费需求使得开发商不断在高容积率的土地上寻求低密度产品获得高溢价 的开发路径，因此本篇将对于选取总价段在600-1000万（改善型需求以及投资客户的主力承受 范围）的近郊城市类别墅典型案例作为研究对象对其产品逻辑进行分析，望对于开发此类产品 的开发商与设计院具有借鉴意义。 城郊别墅界定（城市近郊） 城郊别墅界定（城市近郊）  位于城市快速发展区域，满足第一居所应具备的居住功能，交通便捷，配套相对齐全。  自然资源依托性一般，高密度限制，产品创新打造舒适型类别墅，创造高溢价。  主流客群以投资兼改善需求为主，总价承受范围600-1000万。 关键字： 城郊类别墅、高密度、高溢价、产品创新、总价段600-1000万 2 城郊别墅发展历程 随着上海城市外延的扩张，城市中心土地的稀缺，城市别墅不断往外衍生 城郊类别墅概念兴起 上海城郊别墅发展历程 传统租界 虹桥别墅 浦东龙东 闵莘别墅 发展片区 真正的城市别墅稀缺， 区的老别 区成型 大道、碧 区兴起 外扩 城郊类别墅产品概念兴 墅项目 云板块 起，成为市场关注热点 90年代 1998年 2001年 2004年 2007年 至今 33 典型案例选取 选取目前热销板块典型案例作为此次研究对象 上海近郊别墅板块主要分布图 华润橡树湾 华润新江湾开山之作 创新联庭别墅 罗店板块 嘉定新城板块 新江湾板块 美兰湖高尔夫别墅 上置罗店北欧新镇第三代产品 精装叠墅 明泉 璞院 金虹桥板块高端配套稀缺联排别墅 金虹桥板块 龙湖蓝湖郡 龙湖09年嘉定新城新作 创新十二合院别墅 选取目前近郊别墅板块 44 重点个案分析 55 新江湾开山之作 创新联庭别墅 华润_橡树湾 66 华润橡树湾/项目概况 上海华润橡树湾创新地应用了联庭别墅的概念，在高容积率、70/90政策束缚下依然打造出新 上海华润橡树湾创新地应用了联庭别墅的概念，在高容积率、70/90政策束缚下依然打造出新 江湾城区域的标杆项目 江湾城区域的标杆项目 项目核心关键点 项目基本概况 新江湾首席开山之作