旭天发展天津空港项目市场顾问及开发战略顾问咨询报告（初稿）.pdf

旭天发展 天津空港项目市场顾问及开 发战略 顾问咨询报告 （初稿） 仲量联行 2008年6月9 日 免责声明 就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但 是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也可能将随 之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：  新的政府法令  公司政策的变化  对房地产市场可能产生影响的重大社会、经济、政治改革事件 我们在此强调柏思杰咨询的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建 议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。 这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责 任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任 何文件、声明中发表或与第三方交流。 我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估 计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预 示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含 了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的 结果，我们在此提请贵方注意。 该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多 因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市 场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。 2 该报告并没有包括上述这些因素。 目录 一、经济及产业研究……………………………………………………………4 二、园区分析……………………………………………………………………10 三、新区市场分析………………………………………………………………18 四、项目定位 ……………………………………………………………36 五、项目开发战略及相关财务分析……………………………………………41 六、其他开发建议 ……………………………………………………………………98 3 一、 天津市市区办公物业 市场竞争分析 天津市中央商务区办公物业市场分析  柏思杰咨询对于甲乙级写字楼的区分有自己的标准，标准主要是建立在房地产信托基金（REITS）对甲乙级 写字楼的判断标准上。具体标准如下： 甲级 乙级 条件 至少应该达到10项要求 至少应该达到10项要求 位置 主要商务区的核心位置 非主要商务区位置 公共交通便利，距离主要交通结 距离主要交通结点步行距离约10-20 交通 点步行距离约5-10分钟，靠近商务 分钟 主干道 可视性 在商务主干道上很容易看到或辨识 在主要或二级商务道路上可以看到 落成年限 小于10年 小于20年 建筑体量 大于30000平方米 大于10000平方米 标准层面积 大于1300平方米 大于1000平方米 得房率 70%