园林美墅营销推广执行方案.pdf

园林美墅营销推广执行方案 YUANLINMEISHUTIGUANG 我们将与您一起演绎城西传奇－－－ 第一章：市场分析 宏观市场分析 区域市场分析 目标客户定位 竞争对手分析 第二章：产品研究 3个问题 户型配比分析 户型优劣分析 第三章：推广策略 卖点分析 项目定位 房地产E 网 案名诠释 主推广语 SWOT分析 品牌策略及核心价值分析 阶段传播 传播工具 包装建议 第四章：推广费用预算 费用预算 媒体研究 媒体推广预算 第五章：销售建议 总体策略 价格策略 推盘策略 第六章：物业建议 开发商自己管理 请品牌物业公司做顾问 委托品牌物业公司管理 宏观市场分析 1 宏观调控的影响 投资、房价增幅双回落 2006年，国家新出台的“国六条”、九部委《意见》 “十五细则”及利率上调、购房首付比例提高、征 收二手房个税等国家宏观调控政策措施，对整个 房地产业产生了巨大的影响。焦作房地产业呈现 出投资和房价增幅双回落，预期的调控效果正逐 步显现。 2 2007市场投放量巨大 2006年全市施工的房屋面积高达253.9万平方米，竣工的 房屋面积仅60.1万平方米，有大量的在建房屋面积将结转 到2007年施工，房地产开发投资将继续保持较大的规模。 结论1： 先机就是商机，这就要求我们快速开发，抢占客户，快速 实现资金和品牌建设的良性循环。 结论2： 2007年是机遇和挑战并存的一年，房地产市场 将继续在宏观调控的轨道上运行，平稳发展将 成为焦作房地产市场的主旋律。 区域市场分析 1 城镇发展格局： “一主两翼”模式的“新五区” “一主” 指：焦作市核心城区，“两翼” 指博爱 区和云台区。 “新五区”指： 解放区+中站区、 山阳区+马村区、 焦作新区（高新区）、 博爱区和云台区。 1 城镇发展格局： 城市空间推进方向 核心城区要南移东扩西进 博爱区要向北向东推进，云台区要向西推进。 科学规划城区产业布局，逐步建设西部工业集聚 区、东部工业集聚区、万方工业集聚区、中铝工 业集聚区、沁北工业集聚区等5个产业集聚区。 结论： 随着政府新五区口号的提出，城市一体化进程 加快，马村区会向山阳区渐渐靠拢，而解放区 和中站区也将渐渐将溶为一个区域。 届时，普济路必将成为新区主干道，项目的区 位优势将得到提升。 2 城市往南发展： 城市建设的必然现象 焦作以解放路为分界线，北边多坡地，不适合商 品房开发，南边地块平坦，有大面积的平整地块。 同时，省会郑州在南边。城市往南发展，是政府 政策，也是城市地理状况因素下的必然现象。 3 品牌营销时代到来 价格竞争向价值竞争转变 随着龙源世家、太极景润、建业、美中城的开发 与强势宣传，焦作房地产即将进入品牌营销阶段。 产品定位，概念包装，卖点深度提炼，会直接带 动项目附件值的提升。 4 焦作大盘风声水起 美中城，占地170亩；峰华 “城市乐章”，占地300多亩；锦江花园， 占地400亩。此外还有太极景润2期，以及师专对面亿祥置业将要推 出的200亩的项目，等等。 结论： 焦作已进入城市化高速发展时期。传统常规的市 场空间将越来越少，宏观的综合性质的地产才是 未来的趋势。 “大盘” 将是未来更为普及和更具 生命力的楼盘模式。 5 物业类别发展趋势 整体市场向小高层、高层物业发展。 随着近年城市发展速度加快，土地市场紧缺，物 业已开始向小高层，高层市场发展。多层以郊区 老城区为主，如西苑小区、建月花园等。项目规 模大，但缺乏人气支撑。高层以市中心区、高新 区居多，高新区在建在售项目小高层、高层占据 80%的市场，如美中诚、锦江现代城、太极润景、 龙源世家等。 6 新区带动周遍区域 新区大盘的兴起带动了焦作房地产的发展，焦作 中站，马村，北区，西