安诚公司物业管理基本知识培训讲义.pdf

新员工培训内容 一、物业管理基本知识 二、前期物业管理 三、案例分析 四、物业管理投诉的处理及减少投诉的途径 授课人：z 1、什么是物业？ 物业是指已经建成并投入使用的各类房屋 及其与之相配套的设备、设施和场地。其中 “各类房屋” 的表现形态既可以是建筑楼 （屋）群，也可以是单体建筑物，还可以是 其他形态的建筑物，比如俱乐部、运动场所 等等。 2、物业管理的含义 （1）所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区 域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理企业，通常被称作物业管理公司，简称物业 公司。物业公司是专门从事地上永久性建筑物、附属设备、 各项设施的相关场地和周围环境的专业化管理，为业主、非 业主和使用人提供良好的生活和工作环境，具有独立法人资 格的经济实体。 （2）业主，指房屋所有权人。在这里，业主可以是个人， 也可以是集体、国家。物业管理的对象是物业，物业管理的 服务对象是人。 3、为什么说购房者提前关心物业 管理是十分必要的？ 购房者买房主要有两个目的：一是为了安居乐业；二是 为了财产保值增值。但是恰恰被人们忽视的物业管理的 优劣往往对能否实现上述目的起着关键作用。物业服务 企业的好坏直接影响到业主将来的生活，以及房产的保 养、维护和升值。因为物业管理提供的是服务、优质的 物业服务，一则人们可以安居乐业，享受整洁、舒适、 安全、文明、优雅的生活和工作环境；二则能提升房屋 价值。所以，购房者要保障能够在将来得到良好物业服 务，在购房时就应当关注物业管理事项，这样才能为将 来的物业服务打下良好的基础。 4 、什么是前期物业管理？ 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘 物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务 企业实施的物业管理。 5、何谓前期物业服务合同，其有效期限有多 长？可以口头达成前期物业服务合同吗？ 前期物业服务合同是指在业主大会成立之前，由建设单位与其选聘 的物业服务企业所签订的物业管理服务合同。根据《物业管理条例》 第21条、第25条、第26条规定：“在业主、业主大会选聘物业企业之 前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合 同；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业管理服 务合同约定的内容；前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未 满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物 业服务合同终止。” 鉴于前期物业服务合同的内容多，法律关系复杂，涉及广大业主合 法权益的维护，《物业管理条例》要求必须采取书面形式。 6、什么是“业主临时管理规约” ？为什 么要由开发商制定“临时业主管理规 约” ？ “业主临时管理规约”是指建设单位在销售物业 前制定的，对有关物业的使用、维护、管理，业主 的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当 承担的责任等事项依法做出的约定。“业主临时管 理规约”具有过渡性质，是由开发商制定的，这是 由于开发商在物业销售之前是物业的唯一业主，此 时的业主大会尚未成立，无法通过正式的“业主管 理规约” 。 7、“业主临时管理规约”主要包括哪些 内容？ （1）物业服务区域内物业的基本情况 （2）物业的使用 （3）物业的维修养护 （4 ）业主的共同利益 （5）违约责任 （6 ）附则 8、“业主临时管理规约”和“业主管理规 约”有何区别？ （1）“业主临时管理规约” 由建设单位在销售物业前 制定，由买受人在与建设单位签订物业买卖合同时 书面承诺，适用于业主大会成立之前的前期物业管 理阶段； （2）“业主管理规约” 由业主大会在“业主临时管理规 约” 的基础上做适当修订而成，对全体业主具有约 束力，是业主大会成立后，经专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后 生效。 9、《前期物业服务合同》规定的物 业服务内容包括哪些内容？ 一、房屋共用部位的维护和管理