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第一章 物业管理基本知识 一、物业管理的基本知识 物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托，运用现代管 理与服务技术，按照委托管理合同，对已投入使用的各类物业实施企业化、社 会化、专业化、规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供综合性的有偿服 务，创造安全方便的居住和工作环境，提高物业的使用价值和经济价值。 物业管理的管理对象是物业，这个物业指在建设或已投入使用的物业，即楼宇。 物业管理则对房屋设备、设施等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务。 物业管理的服务对象是人，即物业所有人（业主）和使用人。既管物又服 务于人，以对物业有形的“物质”管理为基础，以该物业的业主和使用人为核 心展开与此相关联的各项服务与管理工作，以人为核心提供精神和物质两方面 的服务。建立起“顾客至上”的管理观念。人处于中心地位，住宅区管理的重 点对象是人，也只有靠人才能创造出安全、文明、繁荣、高尚的住宅区。物业 管理被视为一种特殊的商品，物业管理所提供的是有偿的无形的商品劳务 与服务。物业管理公司与产权人、使用人的关系是受委托与委托，服务与被服 务的关系。 物业管理属第三产业，服务性行业，其性质决定了它的宗旨必须是 “业主至上，服务第一”。 根据物业的类型和功能，物业管理对象可大体分为住宅管理、写字楼管理、 商场管理、旅游宾馆管理、工业厂房管理、停车场与车站码头管理、文化站与 影剧院和体育场管理等几大类。 从实际操作来看，物业管理大体上有两种基本类型：委托服务型和租赁经 营型。 二、物业管理的范围： 1、物业管理的基本业务，就是对物业进行日常维修养护和计划修理工作。 2 、物业管理的专项业务，治安保卫、环境卫生、消防安全、园林绿化、交通停 车、日常修理。 3、物业管理的特色业务，包括特约服务和便民服务两个方面，特约服务是为 满 足业主特别需要而提供的个别服务，车辆保管、房屋代管、预约上门清 洁、 代聘保姆、家电维修、代付各种公用事业费、代订报刊及日常收发等。特 约 1 服务的收费标准以成本加劳务结算，是微利甚至免费服务项目。便民服务 是 物业管理企业和社会联合举办的社区服务项目，包括银行、邮电、商场、 饮 食、美容等商业网点；幼儿园、小学等；诊所、医院等卫生单位；阅览室、 儿童游乐场等文化娱乐项目。 4、物业管理的多种经营业务，不动产投资咨询、中介、餐饮、家电园林绿化等。 三、物业管理的作用 为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；有利于提高 城市的社会化、专业化；可延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；使业主的 物业保值、增值（业主购买某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环 境，如何保障业主的权益，在管理和养护好物业这两个方面提供优质服务，并使社 区设施不断完善，使用权物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实 施物业的意义所在）。 四、小区物业管理的服务特色（略）。 2 第二章 保安的基本知识及基本要求 一、保安管理的概念及特点 （一）保安管理的定义 保安管理是各物业管理公司为防盗、防破坏、防流氓活动、防災害事故而 对所管物进行的一系列管理活动，目的是保障物业管理公司所管物业区域内的财物 不受损失，人身不受伤害，工作、生活秩序正常。保安管理在现代物业管理中具有 举足轻重的地位，它保证业主用户的安居乐业，奠定社会安定的基础，是成功物业 管理的重要元素。 （二）保安管理的特点 1 、综合性强，管理难度大。 2 、服务性强。 3 、人员质素要求高。 二、保安员必须具备的条件及基本道德规范 (一) 应聘保安员必须具备的条件 1、高中以上文化程度，年龄在20~25 岁之间，男性，身高 1.73m—1.78m 退伍 军人（条