资产评估方法.ppt

表1 交易实例情况表 交易实例A 交易实例B 交易实例C 交易实例D 估价对象 所处地区 临近 类似 类似 类似 一般市区 交易日期 2007年4月 2007年3月 2006年10月 2006年12月 2007年10月 价格 总价 19.6万元 31.2万元 27.4万元 37.8万元 单价 870元/m2 820元/m2 855元/m2 840元/m2 面积 225m2 380 m2 320 m2 450 m2 600 m2 交易情况 正常 低于正常价格2% 低于正常价格3% 正常 剩余使用年限 35年 30年 35年 30年 30年 考虑要进行哪些修正 3)进行交易情况修正 经分析，交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；交易实例B较正常买卖价格偏低2%；交易实例C较正常买卖价格偏低3%。则各交易实例的交易情况修正率为： 交易实例A：0%；交易实例B：2%；交易实例C：3%；交易实例D：0%。 4)进行交易日期修正 根据调查，单位土地价格2007年10月比2006年10月上涨12%，比2006年12月上涨10%，比2007年3月上涨7%，比2007年4月上涨6%。则各参照物交易实例的交易日期修正率为： 交易实例A：6%；交易实例B：7%；交易实例C：12%；交易实例D：10%。 表2 区域因素比较表 类似地区 区域因素 B C D 自然条件 相同(10) 相同(10) 相同(10) 社会环境 稍差(7) 相同(10) 相同(10) 街道条件 相同(10) 相同(10) 相同(10) 交通便捷度 稍差(8) 稍好(12) 相同(10) 离交通车站点距离 稍远(7) 稍近(12) 相同(10) 离市中心距离 相同(10) 稍近(12) 相同(10) 基础设施状况 稍差(8) 相同(10) 稍好(12) 公共设施完备状况 相同(10) 稍好（12） 相同（10） 水、大气、噪音污染状况 相同（10） 相同（10） 相同（10） 周围环境及景观 稍差（8） 相同（10） 稍差（8） 综合打分 88 108 100 5)进行区域因素修正 交易实例A与待估土地处同一地区，无需作区域因素修正。 交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照表2判断。 本次评估设定待估地块的区域因素值为 100，则根据表2各种区域因素的对比分析，经综合判定打分，交易实例 B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。 6)进行个别因素修正 ①经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用，另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2%。 ②土地使用年限因素的修正。交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。 交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8%）： 年限修正系数 =[1－ =（1－0.0994）÷（1－0.0676） =0.9006÷0.9324 =0.9659 7)计算待估土地的初步价格 交易实例A修正后的单价为： 870× （元/m2） 交易实例B修正后的单价为： 820× （元/m2） 交易实例C修正后的单价为： 855× （元/m2） 交易价格 交易日期 区域 个别因素（面积） 使用年限 交易实例D修正后的单价为： 840× （元/m2） 8)采用简单算术平均法求取评估结果 土地评估单价为： （909+1038+901+942）÷4=948（元/m2） 土地评估总价为： 600×948=568800（元） 评估方法练习 1.被评估设备购建于1999年，账面价值为100,000元，根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1999至2009年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为25%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用