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土地一级开发基础知识 年44月月 目 录 一、土地一级开发定义 二、土地一级开发流程 三、土地一级开发模式 四、土地一级开发盈利模式 一一、土地一级开发定义、土地一级开发定义  土地土地一级开发级开发，是指由政府或其授权委托的企业是指由政府或其授权委托的企业，按照规划按照规划按照规划按照规划 （（土地利土地利 用总规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划） 对对一定区域范域范围内的城市内的城市国有有土地地、农村集体农村集体土地进地进行统一的的征征地地地地、、 拆迁、安置、补偿拆迁、安置、补偿，实施“三通一平”等市政基础设施配套建设市政基础设施配套建设工作， 使使该区域内土地具备供应条件该区域内土地具备供应条件的行为。  对存量国有建设用地存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基 础设施建设；对征用农村集体土地农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、 拆迁和市政基础设施建设等。  关键概念解读：关键概念解读：  土地利用规划土地利用规划土地利用规划土地利用规划亦称土地规划亦称土地规划。。是指在土地利用的过程中是指在土地利用的过程中，为达到为达到 一定的目标，对各类用地的结构和布局用地的结构和布局进行调整或配置的长期计 划划。  城市总体规划城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以 及当地的自自然环境、资源条件资源条件、历史情情况、现状特状特点，，统筹兼筹兼顾、 综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社 会发展目标会发展目标，合理利用城市土地合理利用城市土地合理利用城市土地合理利用城市土地，，协调城市空间布局协调城市空间布局协调城市空间布局协调城市空间布局等所作的等所作的一 定期限内的综合部署和具体安排。  控制性详细规划控制性详细规划，以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设 地区的土地 土地使用使用使用使用性性质质质质、、使用使用使用使用强强度度度度等等控制指标指标、道路和和工程管线程管线控 制性位置以及空间环境控制的规划。  三通一平三通一平三通一平三通一平 （（通水通水、通电通电、通路通路、平整土地平整土地））、五通一平五通一平五通一平五通一平 （（给水给水、 排水、通电、通路、通气、平整土地）、七通一平七通一平 （通水、通电、 通路通路、通邮通邮、通讯通讯、通暖气通暖气、通燃气通燃气、平整土地平整土地）），一般要求三般要求三 通一平即可。  土地供应标准：土地供应标准：国土资源部《闲置土地处置办法》（2012）规定， “市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求…… ： （一）土地权利清晰土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位安置补偿落实到位；（三）没有法没有法 律经济纠纷律经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明规划条件明 确确；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件动工开发所必需的其他基本条件。”关于几通一 平无明确要求，但至少应达到三通一平。  国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿  征收决定征收决定征收决定征收决定  主体：主体：市、县级人民政府，“确需征收房屋的，由市、县级人民 政府作出房屋征收决定政府作出房屋征收决定””。  具体实施主体：具体实施主体：房屋征收部门，“房屋征收部门拟定征收补偿 方案，报市、县级人民政府”。  前提：前提：公共利益需要（包括六种情况—— 国防和外交、基础设施 建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况）、 符合各符合各级规划规划  不当不当增加补偿费用的限制：增加补偿费用的限制： “房屋征收范围确定后，不得在房屋 征收范围内实施新建征收范围内实施新建、扩建扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增改建房屋和改变房屋用途等不当增 加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。”  征收决定程序：征收决定程序：  拟定征收补偿方案拟定征收补偿方案拟定征收补偿方案拟定征收补偿方案：：：： “房屋征收部门房屋征收部门房屋征收部门房屋征收部门拟定征收补偿方案拟定征收补偿方案，报报市市市市、、、、