第二章_资产定价的基本原理.pdf

资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第二章 资产定价的基本原理 第一节 资产价值形成理论 第二节 资产的价值类型 第三节 资产评估标准 第四节 资产评估假设 第五节 资产定价原则 第一节 资产价值形成理论 一、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 供给（生产）决定价值 资本 劳动 的报酬 生产费用 商品的价值量 土地 生产费用价值论是成本法的理论基础 二、买方市场时期的价值观：效用价值观 需求决定价值，商品的价值来自消费者对商品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。 三、供求决定价值论：均衡价值观 需求价格：消费者愿意支付的最高价 均衡价格 供给价格：生产者愿意接受的最低价 在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均等因 素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本，又需 考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。 第二节 资产的价值类型 一、对资产价值的理解 （一）资产的价值不是一个静态的、性质不变的 概念。 （二）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 不一定与价值相等 成本 二、资产评估中常见的价值类型 （一）公允市场价值（fair market value) 指资产在评估基准日的公开市场上的交易价格。 •买卖双方地位平等 • 有充分的时间收集信息 公开市场价格 •有理智的经济人 形成的条件 • 自愿成交 •买卖双方均是正常交易的当事人 （二）投资价值（investment value）  指某项资产相对于某个特定购买者（或所有者）的价值  对不同的潜在购买者而言，同一资产的投资价格可能不同。 因为资产的投资价值主要取决于其获利能力，而一项资产的 获利能力不仅取决于该资产本身的状况，而且与投资者的操 作行为即价值创造直接有关。  成交价=公允市价+“价值创造”的一部分 （三）账面价值（book value）  指资产的账面原值减去累计折旧，或账面价值减去 负债（对企业而言）。  资产的账面价值具有客观性和可审计性，但却不能直接成为 资产评估的依据。原因： 1、财务报告中的资产是以历史成本计价的 2、企业资产负债表上并不包括全部有价值的资产、 可能的负债项目，也不考虑权益资产的成本。 （四）内在价值（intrinsic value） 指资产预期创造的未来现金流的现值。 内在价值与市场价值 对于能够在市场上交易的资产，若市场是完善的， 公允市场= 内在市场 内在 资产的获利能力 价值 账面 资产的创建成本 价值 内在价值缺乏客观性和可审计性，但却是投 资决策时考虑的主要因素。 （五）重置价值（replacement value）  指在现时条件（市场、技术）下，获得与被估资产 同等功能的处于在用状态的资产所需耗费的成本。 又称为折余重置成本。  一般在非市场和有限市场条件下运用。 （六）清算价值  指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有负债后 以货币形式存在的余额。  强制清算与有序清算  与公允市场的区别： 1、买卖双方地位