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社区商业开发研究 一、 研究背景 近年来，随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业 得到了巨大的发展空间，同时随着整体市场商业体量的逐步增加，社区商业的成 功逐渐成了各房地产开发公司在项目开发过程中亟待解决的问题。一方面，住宅 小区总会有一些配套商业，多个住宅项目积累下来商业面积已非常可观；另一方 面，在房地产领域的横向多元化是房地产行业的必然选择，尤其是商业地产不仅 能够产生较高的经济效益，还可以提供稳定的现金流，对于企业的持续发展比较 有利。 二、社区商业的特点与趋势 2.1 社区商业的特点与趋势 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民、满足和促 进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提供的服务主要是居民需要的 日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性、价格不一定低廉的特点。相对于 市中心的楼盘来说，地理位置相对比较偏远的一些新地块开发楼盘里的社区商业 价值更重要，这时候的社区商业主要是弥补周边商业配套上的不足，实现社区自 我完善功能。比如便利店、美容院、网吧各种相关服务都属于社区商业范畴。 随着商业地产的发展，国内出现了一大批“社区购物中心”、 “生活馆”、 “livingmall”、“商业步行街”等众多社区商业项目。但是从实际情况来看，它 们多数仍是以服务为社区居民首要目的，特别是居住区内部的商业设施。在此基 础之上，利用规模、主力经营商家的吸引力以及商业的特色等等达到扩大商圈规 模的目的。 目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业 模式相比很大差异。并且由于各级城市经济水平的差异，其成熟程度也有很大的 差别。就社区商业的发展趋势而言，在某种程度上来说，一线城市的社区商业发 展现状就是二、三线城市社区商业的发展方向。 一线城市目前是国内经济发展水平最成熟，城市面积相对较大，社区商业发 展也相对完善的地区，主要指北京、上海、广州、深圳等大城市。这些城市以及 社区商业有如下特点，同时也是二、三线城市社区商业的发展趋势： 趋势一：政府对社区商业的规划力度加强 城市经济的飞速发展，城市市级商业中心、区域商业中心的发展已经相对成 熟和稳固，社区及社区商业的发展逐步成为政府发展规划的重要内容之一。政府 经过由计划经济向市场经济的转变，职能更加清晰明确，效率更高，将对社区商 业的发展发挥指导作用。 政府在逐步退出对市场的干预过后，加强了对经济的宏观调控能力，城市的 发展受政府规划的影响非常大。另外，由于城市商业发展日益成熟，城区不断扩 大，对于政府而言，城市商业规划的中心由以前的发展和完善市级商业中心转变 为扩大区域商业中心和完善社区商业。由于政府的参与，城市商业项目、住宅项 目的开发更加有规律和条理，也更符合城市以及市民的需要，社区商业作为住宅 项目的商业配套也会更加合理、有序。 随着一线城市经济持续的良性增长，商务区、开发区、城市副中心等扮演不同角 色的城市功能将陆续出现。相应的居住环境、基础设施、商业规划等都需要政府 事先经过周全的考虑。目前国内很多城市在城市未来的商业网点发展规划的方案 中大都涉及到了社区商业、社区商业中心的规划。 趋势二：购物中心造就大型社区商业 城市产业结构日益合理，城市各区域的产业功能定位日益清晰，有各自的商 业中心、副中心、商务中心、城市副中心(居住区)、开发区等城市功能配套。大 型住宅社区日益增多，livingmall、社区生活馆等大型社区商业中心成为社区商 业发展的特殊力量。 随着城市化进程不断加快，城区面积不断扩大，出现了越来越多的产业功能 区、住宅区等，由于老城区的城市改造难度相对较大，再者土地成本高昂等原因， 因此这些功能配套多处在城乡结合部甚至郊区，非常容易形成大型的住宅社区， 而相应的商业供应则非常匮乏，因此社区商业的可塑性极强。类似购物中心的社 区商业中心具有比较广阔的发展空间。 如在北京东北部，望京等大型社区的出现使人们看清社区商业的重要性。大 型社区住宅是人们生活的主要聚集地，随之与此相配套的社区商业便应运而生， 在满足居民日常的消费需求以外，在现代商业服务业发展趋势下，其商业业态也 处在不断的变化发展中。在这样的地方，其社区商业特别是大的社区商业已进入 房地产开发商、房地产策划公司以及研究机构的视野，其地位也不亚于区域或市 级商业中心对城市发展的作用。 这些区域的大型社区商业在大量居民的消费支撑下，同时市场竞争