北京首特中国绿能港项目前期建议探讨稿天启.pdf

北京首特中国绿能港项目初步探讨稿 2009年3月 ［壹］区域辩析 [一]、区域认知 【区域转型，形象重塑】 首钢、八宝山公墓搬迁，石景山区CRD（文化娱乐休闲区）的新区域功能 定位，从产业到环境的两次转变，带来区域形象的重塑； 石景山，期待“区域质变” 区域质变对项目的启示何在 ？ 启示一： 【价值转型期的机遇与风险】 重工业区 =〉文化娱乐休闲区（CRD） 以2010年为界，石景山区开始进入“价值转型期” ［机遇］⑴.以产业换环境，石景山区的形像价值得以提高，为区域房地产业的发展 带来机遇； ⑵ .CRD利好规划，区域整体价值拔高； ［风险］⑴. CRD各功能区规划功能过于 “近似”，办公类物业面临激烈的同质竞争 风险； ⑵ .总部基地及类总部基地物业在亦庄、丰台、密云等都有存在，本项目同 样也面临异区同质竞争风险； 启示二： 【 区域将进入“泛办公”开发时代】 石景山区以打造首都文化娱乐休闲 区为主线，逐步形成：“一个科技园区、两个 休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局。 从科技园到产业基地，再到商务功能区，无论功能有何差 异，实际伴随而来的都是大量办公物业的开发，区域实际 进入一个“泛办公”模式的开发时代； 启示三： 【区域办公物业将面临激烈的同质竞争】 根据《石景山区CRD建设行动规划》，首都文化娱乐休闲区（CRD）的建设发展， 按照三年（2008年－2010年）打基础、五年（2011年－2015年）大建设、五年 （2016年－2020年）大发展的“三步走”步骤来实施。 传统重工业区 文化娱乐休闲区（CRD） 2008-2010 2011-2015年 2016-2020年 起步期 发展期 成熟期 区域升级 竞争初期 白热化竞争阶段 竞争缓和 2010年后，石景山区办公类物业的市场竞争将进入白热化 重点竞争个案规模体量 总占地/建筑规模 商业金融建筑规模 功能区名称 规划重点 （万平米） （万平米） TSM时代购物花园商 用地面积：17.8 10（金鼎商贸区） 突出商务和商业功能 务区（含金鼎商务区） 突出商务功能，重点建设 银河商务区 建筑面积：72.4 66.1 甲级写字楼、五星级酒店 京燕商务区 建筑面积：31.63 未知 突出商务服务功能 京西商务中心 建筑面积： 83 未知 突出会展和商务功能 苹果园交通枢纽商务区 建筑面积： 55.1 35.2