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行业分析及万科的策略
万科集团首席研究员 谭华杰
2012年2月
投资中国房地产的两个核心问题
投资中国房地产的两个核心问题
房地产行业未来还有成长空间吗?市场是否已经见顶?
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如何理解短期市场波动和近年来房地产市场的火爆?
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长期看人口
长期看人口
短期看货币
短期看货币
长期看人口
长期看人口
长期看人口
长期看人口
基本观点:
基本观点:
人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。
人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。
关于房地产行业的长期问题,绝大多数应通过人口分析来求解。
关于房地产行业的长期问题,绝大多数应通过人口分析来求解。
人口分析诸维度
人口分析诸维度
维度 细分 指标
个人 人口总数
数量
家庭 家庭规模、家庭总数
年龄 抚养比、老龄化比率
分布
地域 城市化率、都市化趋势
教育 高中、大学毛入学率
质量
健康 预期寿命、传染病控制
数量维度
数量维度
2011-2013年是中国人口增长率拐点,2025-2030年是中国人口总数拐点。
2011-2013年是中国人口增长率拐点,2025-2030年是中国人口总数拐点。
中小学入学人数、高考报名人数、20-39岁 (首次置业黄金年龄段)人口数均
中小学入学人数、高考报名人数、20-39岁 (首次置业黄金年龄段)人口数均
已出现下降。
已出现下降。
中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。
中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。
150000 1200
1000
145000 800 00-08年中国城镇家庭规模变化(人/户)
600
140000 400 3.13 3.10 3.04 3.01 2.98 2.96 2.95 2.91
135000 200
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