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行业分析及万科的策略 万科集团首席研究员 谭华杰 2012年2月 投资中国房地产的两个核心问题 投资中国房地产的两个核心问题 房地产行业未来还有成长空间吗？市场是否已经见顶？ 房地产行业未来还有成长空间吗？市场是否已经见顶？ 如何理解短期市场波动和近年来房地产市场的火爆？ 如何理解短期市场波动和近年来房地产市场的火爆？ 长期看人口 长期看人口 短期看货币 短期看货币 长期看人口 长期看人口 长期看人口 长期看人口 基本观点： 基本观点： 人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。 人口变迁是驱动房地产市场的主要动力。 关于房地产行业的长期问题，绝大多数应通过人口分析来求解。 关于房地产行业的长期问题，绝大多数应通过人口分析来求解。 人口分析诸维度 人口分析诸维度 维度 细分 指标 个人 人口总数 数量 家庭 家庭规模、家庭总数 年龄 抚养比、老龄化比率 分布 地域 城市化率、都市化趋势 教育 高中、大学毛入学率 质量 健康 预期寿命、传染病控制 数量维度 数量维度 2011-2013年是中国人口增长率拐点，2025-2030年是中国人口总数拐点。 2011-2013年是中国人口增长率拐点，2025-2030年是中国人口总数拐点。 中小学入学人数、高考报名人数、20-39岁 （首次置业黄金年龄段）人口数均 中小学入学人数、高考报名人数、20-39岁 （首次置业黄金年龄段）人口数均 已出现下降。 已出现下降。 中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。 中国家庭规模的小型化过程已经基本接近尾声。 150000 1200 1000 145000 800 00-08年中国城镇家庭规模变化（人/户） 600 140000 400 3.13 3.10 3.04 3.01 2.98 2.96 2.95 2.91 135000 200 0