贵阳市主要写字楼市场现状调查.doc

PAGE PAGE 1 贵阳市主要写字楼市场现状调查 前 言 写字楼属于房地产非住宅产品中商业用房一类。写字楼的购买对象是企业和拥有大量资金的个人。写字楼的需求情况是一个区域经济发展的晴雨表，是一个区域房地产市场的重要组成部分。 无论是策划项目还是项目策划，其依据都来至市场，其中心是研究市场，其结果是判断市场。因为项目成功与否取决于市场，投资回报的实现也离不开市场，市场是策划的起始和归宿。所以说，策划的灵魂在于把握市场，而调查是策划的出发点，是策划的基石。 调查与分析 相对于东南沿海发达地区，贵阳市的房地产市场发育较晚。追溯起来，发展前期应以中华南路中段的台湾大厦大举拆迁为发端，虽然该盘旷日持久，迄今尚未竣工，但是却有阶段性标志意义。 写字楼多为高层建筑，多处于市中心各路段交汇处。2000年筑市地产处于颠峰，近年来先期交付的纯生写字楼或高层住宅改作写字楼的主要有：驰宇大厦、时代名仕楼、银海大厦、金辉大厦、龙港大厦、富中商务酒店、天华大厦、乌江大厦、新华大厦、天恒城市花园、富水花园、恒丰大厦、华坤大厦、新大陆广场、钻石广场、恒生大厦、富中商厦、都市之星、中山大厦、宏泰世家等等。 尚在销售还未竣工的纯写字楼或可能改作写字间的楼宇有：虹祥大厦、振华科技大厦、美佳大厦、国恩大厦、宏业大厦、世纪文化广场、世纪商务城、贵阳饭店、中天商务港、中华商住楼、金马大厦等。 本次调查作重于纯生写字楼，希图通过这些在售商用建筑窥探贵阳写字楼地产市场的现状和前景。 虹祥大厦（销售电话：） 调 查 虹祥大厦位于喷水池原贵阳民族商店旧址。早先由珠海富华集团开发建设， 之后易主改为隶属省桥梁工程公司控股的贵州虹祥房地产开发公司开发建设。开工时间为1997年，竣工时间2002年，9月24日调查时大厦早已交付使用，三部电梯，熙熙攘攘，川流不息，人气颇旺。桥梁公司各处室包括会议室均设在虹祥大厦。 据虹祥公司负责销售的何先生介绍：该大厦共30层，1—4层为临街商场，第6层还民族商店，不出售。现尚剩10多个单位，在11、15、18层。开口价在4315元/m2。何先生示例：14层两个单位118.04 m2和92.02 m2，报价4495元/m 虹祥大厦先后由深圳豪思和同致房产公司代理，2001年豪思率先引进CBD中央商务区的理念。 虹祥大厦写字楼每层约857.3 m2 问：产权证多久能够办理？ 答：交清房款即可办理。 问：能否办理按揭？ 答：可以。公司购买，五成五年按揭；个人购买，六成十年按揭。 问：物业管理费是多少？ 答：因设有中央空调，冬夏两季统一供暖、送凉。物管费按7元/ m2·月收费。其中物管服务费等4元/ m2·月，空调费3元/ m2·月。 为了印证调查情况是否准确，又电话进行了询问。电话答复系另一女士，告知情况大体相符。询问中获知：虹祥写字楼可以出租，目前入住办公的一些单位就有通过该公司租赁而非购买的。现尚有10、16、19等若干层可以租出。其中有未出售的，也有业主委托出租的。租金不分楼层，统一按60元/m2·月计价。租金包含物管费。承租人，只需另交水电费。对租金表示偏贵。对方答复，请具体确定位置后，可以再商量。 再次调查：第8层空置。第8层整层为虹祥房开公司自用房。第20层，22层大部分，和24层、25层、26层为省桥梁公司各处室自用办公房。 分 析 1、虹祥大厦始开发于1997年，先由珠海富华，转而易主于贵州桥梁。得益于近年贵州道桥的高速建设，贵州桥梁公司，聚集了充足的原始资本金，才能支撑虹祥大厦于2002年交付，支撑至今尚剩一些尾房。 2、2001年虹祥大厦委托深圳豪思地产代理销盘，起价3880元/ m2，售楼部恢宏大气，装修精致，销售员彬彬有礼、规范前卫，且CBD中央商务圈之理念首度引进贵阳，奈何居高价位却令看房的多，成交者少。之所以称其价高主要是：3880元/ m2价格属空谈，实际每一写字间都在4000元/ m2以上，而且公摊系数高达42.4%。 豪思与同致两家代理公司皆属深圳小有名气的代理商，在贵阳未能显示骄人业绩，说明贵阳写字楼，虽有良好地段和合理的配套，如果价格和公摊偏高，市场难以认可。 3、写字楼购置多属投资型，产权证办理的快慢对销售有一定影响，因为较多业主希图用房产证，向银行办理抵押贷款，解决其营运流动资金。而虹祥房开，声称可立马办证，足显其资金雄厚，至少其土地证已没有抵押在银行，而且已缴纳了各种税费。 4、虹祥大厦具备地段优势、房开商资金实力优势、户型优势（每层8个户型，92.1 m2、93.50 m2、118.04 m2各两套，102.98 m 华科技大厦（销售电话：6858990） 调 查 振华科技大厦，坐落于贵阳市喷水池延安中路1号，原贵州省粮食厅机关办公大楼旧址。大厦由中国振华集团下属的贵州振华新天