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专专 业 创 造 价价 值值 博凯地产振三街项目前期思路沟通 石家庄源恒房地产经纪有限公司 2010年9月 1 基本框架 11 PART1——分析/Anaysis 22 PART2——策略策略//Strategy PART3——建议/Advice 3 44 PART4——执行/Perform 2 目录 分析 策略 建议 执行 环境分析 客群分析 分析总结 为策略提供充分的参考依据 3 分析分析 宏观环境分析宏观环境分析 一 、量价相关性濒临量价相关性濒临 “时间窗口时间窗口”。 2010年房地产市场价滞量跌已有时日。尤其是在一线城市,成交量偶有反弹,但幅度 很小很小,并且从时间来看往往并且从时间来看往往 ““昙花昙花一现现””。一般来说般来说,房价相对于成交量的变动有房价相对于成交量的变动有一定定 的滞后性,这个时间差大约为半年左右。换言之,当成交量持续下降半年左右,房价将 开始出现明显下降。 此轮楼市调控新政于此轮楼市调控新政于44月中旬出台月中旬出台, 目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上目前房地产市场正出于这种发展阶段的临界点上。 二 、政策预期的“时间窗口”也已打开。 2010年7月4日,国土资源部部长徐绍史曾明确说,“再过一个季度左右,房地产市 场将面临全面调整,房价会有所下降。 尽管我们不能机械地理解为从7月4日起数满3个月就是房价下调的时间点,但我 们还是可以从这句话中看出明显的政策预期。 4 分析分析 宏观环境分析宏观环境分析 ◎ 2010年上半年石家庄市房地产开工量大增，大盘不断涌现，小区建设质量方面各项指标均上台阶。大 型城市综合体在西部、北部、南部、东部全面开花。高价楼盘接连出现，低密度、真正高档住宅销售看好。 ◎城市基本建设开工量大增，新火车站建设到了冲刺阶段 ，城铁开工在即。 ◎上市公司进入石家庄市场，一些大中型企业开始回头关注石家庄，楼市竞争愈加激烈。 ◎石家庄人口快速增加，中大型城市态势显现。石家庄市进入了提速发展阶段。 5 分析分析 中观环境分析中观环境分析 卡玛国际 占地占地 104亩亩 体量 25万㎡ 容积率 3.36 主力户型主力户型 100㎡~130㎡