保利地产-“银发经济”与养老地产.pdf

“银发经济”与养老地产 俞大有 一、目前老年人被长期照护的形式及比例 • 按照国际标准，65岁以上人口占总人口的7% 或者60岁以上人口占总人口10%以上时，即 为老龄化社会。 • 我国是世界上老年人口最多的国家，我国已 进入老龄化社会，2009年底，60岁以上的人 口约为1.67亿，占我国总人口的12.5%，且每 年以3%的速度增长。 我国现行的养老居住政策 • 国务院办公厅发布的养老居住政策 • 家庭养老为基础90% 的老人在社会化服 务协助下通过家庭照顾养老。 • 社区养老为依托7% 的老人通过购买社 区照顾服务养老。 • 机构养老为补充3% 的老人入住养老服 务机构集中养老。 养老居住需求分析 • 从健康自立到老年需要护理养老可能经过居家养 老社区养老机构养老阶段。 • 居家养老方式分析：适老化普通住宅（老少户， 老人专用住宅）、老年居住社区、老年公寓。 • 社区养老方式分析：老年活动中心、居家老人照 料、日间照料托老所。（包括医疗设施、餐饮零 售服务、清洁照料服务） • 机构养老方式分析：公共福利院（政府建设的福 利机构）、私立老人院、老年康复院、老人护理 院、临终关怀设施。（照料对象广泛，从健康老 人到需要护理的老人都有。） • “421家庭”催生养老住宅。以往的居住方式 不利于兼顾照料老人和孩子。老人退休金 不多，但资产不少。养老居住方式创新呼 之欲出。 • 学习发达国家在养老模式上从起初的医院 到养老设施，最终都走向“家庭、社区养老” 的经验，结合我国传统养老观念，居家养 老将成为我国老年人的主要养老方式。 二、目前我国的养老地产存在哪些问题？ • 首先是开发档次比较低，配套和服务的水平、设 施有限。以前专门为老人设计这方面做的还是很 不好的，也没有什么经验。此外产业规模小，产 业链整合度低，老年的一些设施和设备都是很缺 乏的，也不专业，这方面产品也特别少，缺乏全 过程的开发经验。 • 目前单一的养老院由民政部门、集体、个人参与 投资建设。养老设施建设少，城乡建设极不均衡。 福利性质的养老不能做到公平。 • 目前居家养老只是单一的居住功能，养老配套功 能缺失，住宅没有养老必须的设施设备，社区没 有养老的配套服务。 • 其次是缺乏清晰的市场定位，对老年客户群细分不够。 • 在美国的购买者：48岁度假住宅。54岁旅游区住宅。 63岁退休住宅。最高的财产净值。57-65岁购买第二 住房的峰点。72岁以后放手新生活。 • 在我国养老住宅的购买人群肯定不一样。 • 中国中、老年人住房的需求市场主要集中于： • 工作导向、生活导向：--积极的可持续成长型生活和工作。 • 生活品质 • 通用设计水平 • 生活福利设施情况 • 专注于健身 • 选用的技术适用性 • 老人的情况非常复杂，年轻一点的老人身体非常健康，老 了以后可能就会身体不好，需要照护。今天他比较健康， 你就觉得他住的非常合适，明天他摔一跤，需要护理了， 房间又满足不了要求。（陪护、轮椅、卫生间） • 第三是有一些政策虽然已经提起来了，但是还不 能完全落地，特别是一些法规还不是很细致，有 一些东西在适应性上还差一些。 • 第四是产业规模小，产业链整合度低。 • 第五是缺乏开发全过程的经验。 • 第六是产业标准不健全。 • 从这几点可以看出，我国的养老地产正处于一个 初级阶段，产业的整合，高端市场亟待发展，跨 行业的前沿性研究迫在眉睫。 • 养老地产只有非福利的产业化才能做到公平性。 三、养老居住模式和社会背景的关系 • 首先是时代背景催生了迁居养老。 • 由于人口流动，异地求学、异地就业带来 的两代分居，很多人现在都不是跟父母住 在一起。但父母的养老子女必须要承担， 由于独生子女的政策，他们养老的负担很 重，他们也想到要把双方父母接过来，想 着给父母买一个房，父母也想着来帮着带 子孙，两代有一个就近居住的要求。 • 家庭小型化带来第二、三套房的需求。 • 其次是两代家庭