DCYX潜意识广告-日辉地产推广提报.pdf

提报总纲： Part1: 市场环境洞察 Part2: 相关案例参考 Part3: 日辉品牌思考与表现 Part4: 项目主题思考与表现 Part5: 备选方案 Part6: 园林景观示范区建议 Part7: 圈层营销活动建议 Part1: 市场环境洞察 A：宏观市场观察 1，“新国八条”（国办发1号文）出台 2011 年1月26 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地 产市场调控工作，随后国务院办公厅发布“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的 通知”(简称“ 国办发1号文”“新国八条”)，提出“ 明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购 政策”等一系列政策。 “新国八条” 内容摘要： （一）进一步落实地方政府责任。各城市政府一季度要公布新建住房价格控制目标。 （二）加大保障性安居工程建设力度。逐渐扩大住房保障制度覆盖面，增加公租房供应。 （三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。个人购房不足5 年转手，按销售收入全额征收营业税。 （四）强化差别化住房信贷政策。购买第二套住房首付款比例不低于60% 。 （五）严格住房用地供应管理。今年商品房供地原则上不低于前两年年均供应量。 （六）合理引导住房需求。主要城市拥有两套及以上住房家庭不得在当地再购房。 （七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 （八）坚持和强化舆论引导。引导居民从国情出发理性消费。 政策要点： 首次明确提出“房价控制目标”，表明调控从经济手段调控转为直接行政首都调控房价。 各地政府需制定“房价控制目标”并在一季度公布，标志着中央政府继续调控、遏制房价上涨的强大决心。此 外，调控目标从国发10号文的“遏制部分城市房价过快上涨” 明确为“房价控制在合理水平(所有城市)”，这表明 全国主要城市房价趋稳甚至结构性下行的可能性正在加大。 “新国八条”公布了更加严厉的行政手段，特别是限购政策更加严厉( 已有2 套住房的当地户籍居民家庭、1 套住 房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，不 得购房)，涉及城市更广。 经济、金融、税收等手段全面升级，加之行政可谓四管齐下。 “新国八条”继续强化差别化信贷政策，二套房首付从50%提高到60%(各地还可结合“房价控制目标”进一步提 高)；个人转让住房营业税从差额转为全额征收；2011 年商品住房用地供应不得低于前两年均值，大力推广 “限房价、竞地价”方式出让土地等。 再提并落实约谈问责机制，确保相关政策落实到位。 “新国八条”再次提出落实约谈问责机制，并将“执行差别化住房信贷、税收政策不到位”等情形纳入问责范围， 有利于保证了相关政策的严格执行。 影响解读： “ ” 史上最严厉调控政策意味着楼市 涨声不断 时代过去 2010 1 4 9 年 月、 月、 月，中央政府先后多次出台调控措施，调控逐步升级。此次调控政策力度更严、范 围更广，且出台时间早于各界预期，标志着房地产政策环境的进一步升级和深化，将对2011年的房地产 产生显著影响。 市场短期需求和走量将受到显著影响 此次调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期 需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内需求显著 下降不可避免。 2011 年全国商品房销售面积下降和价格结构性调整的可能性加大 限购范围将至少包括35 个大中城市(2010年销售面积和销售额占全国比重分别为35.6%和51.6%)，预计此 (2010 30% ) 类城市销售面积将受到显著影响 年北京、上海等城市下降 以上 ，带动全国销售面积下降。房 价方面，限购城市的房价出现结构性调整的可能性加大，新兴城区、高档物业等将受到更大影响。 2，央行再次加息并再度上调存款准备金 1）中国人民银行自2011年2月9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年 期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。 2 ）从2011年2月24 日起，上调存款类金融机构人