2010年土地市场变化与展望---从土地供应看房地产市场.pdf

土地市场变化与展望年土地市场变化与展望 从土地供应看房地产市场从土地供应看房地产市场 国土资源部国土资源部 胡存智胡存智 年11月月3131日日 一、房地产供地量可随各城市一、房地产供地量可随各城市 政府的目标适度调控政府的目标适度调控 虽然影响土地供应有多种因素，但目虽然影响土地供应有多种因素，但目 前影响房地产供地量的主要因素是城市政前影响房地产供地量的主要因素是城市政 府对房地产用地的调控。府对房地产用地的调控。 （一）当前土地市场供应的途径和特点（一）当前土地市场供应的途径和特点 11、土地供应的来源和渠道、土地供应的来源和渠道  两个来源两个来源 –– 新增建设用地的供应新增建设用地的供应  农用土地转换为建设用地的用途农用土地转换为建设用地的用途农用土地转换为建设用地的用途农用土地转换为建设用地的用途  未利用地转换为建设用地的用途未利用地转换为建设用地的用途 –– 存量建设用地的供应存量建设用地的供应  原有城、乡建设用地的释放和再利用原有城、乡建设用地的释放和再利用  三个渠道三个渠道  政府供应政府供应————主渠道主渠道  军地释放，政府协调军地释放，政府协调————零星供应零星供应  集体建设用地流转，政府批准集体建设用地流转，政府批准————新渠道新渠道 2.2.土地供应正成为调控房地产市场的手段土地供应正成为调控房地产市场的手段 ①① 可控的土地供应量可以有效地影响房屋的供应量，可控的土地供应量可以有效地影响房屋的供应量， 影响房地产市场的稳定与发展影响房地产市场的稳定与发展 ②②②② 土地供应价格对房屋市场有重要的指标作用土地供应价格对房屋市场有重要的指标作用土地供应价格对房屋市场有重要的指标作用土地供应价格对房屋市场有重要的指标作用，，从从从从 而影响社会对房地产市场的预期，影响房地产市而影响社会对房地产市场的预期，影响房地产市 场的涨落。场的涨落。 ③③ 土地供应的方式和附加要求影响房屋的建造布局土地供应的方式和附加要求影响房屋的建造布局 和风格，引导房屋建设的水平和风格的变化趋势和风格，引导房屋建设的水平和风格的变化趋势 33、、土地供应由政府统一控制和协调土地供应由政府统一控制和协调  原因之一原因之一————供地方式变化供地方式变化 –– 法律规定有偿使用的土地都实行了有偿，形成较完善的土地一级市场。法律规定有偿使用的土地都实行了有偿，形成较完善的土地一级市场。  有偿方式供地量在供地总量中：从有偿方式供地量在供地总量中：从 2% 2% 增至增至 50%50%以上。以上。 –– 经营性用地以招标、拍卖、挂牌方式供地。经营性用地以招标、拍卖、挂牌方式供地。  招拍挂出让面积占出让面积的比重招拍挂出让面积占出让面积的比重招拍挂出让面积占出让面积的比重招拍挂出让面积占出让面积的比重，，，，由由由由1999199919991999年的年的年的年的2.38%2.38%2.38%2.38%上升到上升到上升到上升到2008200820082008年的年的年的年的 83.93%83.93%；；  招拍挂出让价款占出让总价款的比例，由招拍挂出让价款占出让总价款的比例，的年的37.96%37.96%上升到上升 年的年的93.09%93.09%。。  原因之二原因之二————集中统一供地基本形成集中统一供地基本形成 –– 供地方式变化使供地渠道集中统一，供地方主要是政府。供地方式变化使供地渠道集中统一，供地方主要是政府。 –– 城市土地供应主体逐步集中为市级政府的机构，供应量影响市场。城市土地供应主体逐步集中为市级政府的机构，供应量影响市场。 44、房地产的土地可按市场需求供应、房地产的土