合生创展集团投资管理部 全国房地产市场2012年回顾和2013年展望.pdf

全国房地产市场全国房地产市场 2012年回顾 暨暨 展望年展望 学习创新，追求卓越 荡中前行震荡中前行 特征1：市场反转，成交量持续回升（P3-P7) 特征特征22 ：刚需主导刚需主导 ，投资受抑投资受抑 （P88-P1313) 目 录 特征3：城市分化，结构失衡（P14-P18) 特征特征4：市场格市场格局重组重组 ，集中度继续提升集中度继续提升 （P26-P33) 合生创展2010-2012市场份额情况（P3-P7) 2013 戴着枷锁跳舞（P34-P49) 背景-2012上半年 由于在由于年年 ““限购城市范围扩大限购城市范围扩大””、 ““限价政策出台限价政策出台””和和 ““信贷收紧信贷收紧””的限制下的限制下， 购房者观望情绪浓厚。这种局面延续至2012 年的1-2 月份，房地产市场仍处于深度调 整期整期年33 月份月份，房地产市场开始出现解冻的现象房地产市场开始出现解冻的现象。之后之后，市场持续回暖市场持续回暖，成交成交 量持续攀升，始终维持在较高的成交水准。 年上半年年上半年，，政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求和央行的货币政政府对调控政策进行技术性校正以支持刚性需求和央行的货币政 策适度放松，降准和降息逐步出台，市场流动性持续改善，首套房贷85 折优惠利率也 在此时重出江湖在此时重出江湖。。在这种局面下在这种局面下，，市场预期发生了比较大的转变市场预期发生了比较大的转变，，购房者信心指数在购房者信心指数在 一季度开始回升。另外，由于房企库存高企，出于回笼资金，缓解现金流紧张的需求， 开发企业普遍实行快周转的去库存策略，采取“以价换量”等降价促销手段。流动性 持续提升购房者风险偏好，叠加房价下降改善购房者预期，促使购房者信心指数回升， 支持了上半年房地产市场成交量的反弹。 背景-2012下半年 2012年下半年，国内经济低迷，三季度GDP仅增长7.4%，其它各项经济指标表现亦不容 乐观，但下游产业的房地产市场表现火爆。在成交量的支撑下，房价上涨压力隐现。出于 对房价上涨的担忧，政府频频表态坚持房地产调控不动摇。国务院从7月下旬开始，派出8 个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查， 可见政府对于资产价格大幅度上涨的态度容忍度较低。 可见，虽然经济表现低迷，但是中央政府对房地产调控政策的基调和方向不变。在此 背景下，2012年的房地产市场，呈现出一些明显的特征。 特征特征11 ：： 市场反转， 成交量持续回升成交量持续回升 （一）从全国来看，成交量从3 月开始恢复，整体上呈现价稳量升的态势 2012 年上半年，得益于春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，以及总舵房企采取“以 价换量”的营销策略，房地产市场成交量得以持续回升，全国商品房销售面积降幅呈现出逐月收窄的趋势。1-6 月份，全国商品房成交面积39964 万平米，同比下跌10.04%；1-6 月销售金额23314 亿元，同比下跌5.19%，。 其中商品住宅1-6 月销售面积35347 万平米，同比下跌11.2%，成交金额19323 亿元，同比下跌6.46%。 2012 年下半年，房地产市场成交量持续维持在高位，从国家统计局公布的数据看，2012 年1-11 月份，全国 房地产开发投资64772 亿元，同比增长16.7%，这说明房地产行业的冬天已经过去；商品房成交面积91705 万 平米，同比增长2.36%，为2012 年以来累计同比首次转正，商品房成交金额53526 亿元，同比增长9.13%；其 中商中商品住宅成交住宅成交面积81500 万平米，同比增长比增长2.34%，商商品住宅成交住宅成交金额额44783亿亿元，同比增长比增长10.35%。 从价格来看： 2012 年1-11 月，中国商品房均价5837 元，同比增长6.1%，其中住宅均价5494 元，同比增 长7.8%。