房地产开发融资与中介机构发挥的作用.pdf

房地产开发融资与 房地产开发融资与 中介机构发挥的作用 中介机构发挥的作用 Nov.13th, 2006 Nov.13th, 2006 2006-11-17 Page 1 指引 房地产开发融资模式分析 1 1 房地产中介机构在房地产开 2 2 发融资中的作用 珠江恒昌的投融资案例共享 3 3 2006-11-17 Page 2 房地产开发的主要融资模式分析 2006-11-17 Page 3 投资基金 信托融资 并购融资 房地产开发 投资信托基金 证券融资 融资模式 联合开发 开发贷款 业内联合 销售款投入 建筑商垫资 民间借款 2006-11-17 Page 4 1、境外投资基金融资 • 境外投资基金投资一般通过回购式股权投资及直接购买物业来 完成。因为商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷有违目前 的外汇管制。 • 回购式股权投资：投资基金前期与境内的开发商合资成立项目 开发公司，境外投资者不参与项目的实际经营与管理，在项目 回款后，境内的投资商通过溢价回购方式购回境外投资基金所 拥有的项目公司股份。这种融资方式在前期是一项FDI（外国直 接投资），避免了外资信贷限制，然后通过回购完成了项目的 融资过程。 • 如万科中山项目就采用了这种模式。 2006-11-17 Page 5 境外投资基金融资 • 直接购买物业：由于看好国内的房地产行业以及人民币的增值 等利好因素，目前很多境外基金选择直接购买大宗物业，然后 在适当时机转让获得高额利润。如国际性的一些投行大手买进 物业。 • 如摩根斯坦利、高盛、美林等世界项级投行近几年都筹集了大 量的资金投资购买国内的大手物业。 2006-11-17 Page 6 2、并购融资 • 在国家宏观调控政策的影响下会出现两种情况，一些小公司手中有土 地资源但又缺乏开发资金，致使大量项目停建或缓建，而一些实力雄 厚的开发商苦于手中无项目开发。 • 因引对于中小企业，可以通过被并购来解决融资问题。有实力的大公 司通过并购获得更多的发展机会，最终达到双方共赢。 • 融资成本：谈判时间较长。相当于增加自有资金，即融资成本相当于 它期望的投资回报率。 • 如近期，顺驰就是因为缺乏开发资金被香港的路劲基建收购，路劲出 资12.8亿获得了顺驰的55%的股权。孙宏斌持40%的股份，管理层持 5%的股份。