住房融资：住房抵押贷款的概念与品种.pdf

Residential Finance: Concept and Types of Residential Mortgages 住房融资：住房抵押贷款的概念与品种  住房抵押贷款的概念  住房抵押贷款的品种  住房抵押贷款的一些数学 住房抵押贷款的概念  住房抵押贷款是一种长期融资工具，房屋所有人以其住房 （独栋住宅或公寓 住宅）作抵押对贷款提供抵押担保。  在大多数情况中，通过抵押贷款获得的融资就是用于购买被抵押的住房。不 过目前，抵押贷款也会被用于除购房外的其他用途。（例如，房屋所有人将 部分贷款用于子女教育费用。）  在美国的50个州中，抵押贷款在法律上存在着产权 （title ）转移和留置权 （ lien ）转移的区分。  在规定“产权转移” 的州中，住房抵押贷款意味着该住房的产权由借款人处真 实转移至贷款人处。当借款人还清贷款时，该住房抵押即被撤销。相反，在 规定“留置权转移” 的州中，抵押贷款给予贷款人的仅仅是对被抵押住房的留 置权。 1 住房抵押贷款的概念  抵押贷款分住房抵押贷款和商业房地产抵押贷款。住房抵押贷款可以由单 户 （single-family ）、二- 四户 （two-to-four-family ）或多户 （multi-family ） 共用房产提供担保。  住房抵押贷款指的是单户住房抵押贷款。商业房地产抵押贷款则通常由五 种类型的房地产提供担保，分别是办公楼、工业用房 （仓库）、公寓住宅 、医护用建筑 （医院或高级护理机构）和宾馆建筑 （宾馆或汽车旅馆）。  办理单户住房抵押贷款要涉及许多冗长的法律文件。就其实质而言，需要 明确的内容有贷款金额、借款人的还贷义务、对住宅房屋物理结构和所占 土地的描述以及借款人对该房屋拥有所有权。  抵押贷款还会对房屋维修、抵押贷款保险（防范借款人在贷款还清之前丧 失继续还贷能力的风险）、房屋财产损失保险（防范火灾、水灾等风险， 有时也包括地震）以及支付财产税和房屋损失险保费等内容做出详细规定。 贷款条款则对年利率（固定或浮动利率, fixed rate or adjustable rate ）、分期 付款期限(mortgage maturity) 、到期日和月还款金额(monthly mortgage payment) 予以明确。 2 住房抵押贷款的概念  由于抵押贷款是一种长期融资工具，所以在贷款人在贷款发放前 应对借款人进行仔细审查，以确保其具备相应的经济实力在长期 的融资期间付清还款。  贷款发放后，贷款人还需考虑借款人是否有能力维持每月的分期 还款。因此发放一笔住房抵押贷款需要考虑的因素包括借款人的 还款能力、标的房产的价值以及违约保险等。确保贷款人在贷款 发放之后能够最大可能地降低最终的违约损失。 3 固定利率抵押贷款的特点 Original Principal Balance = OPB 本金 Monthly Payment = MP 月付款 Mortgage Interest Rate = MR 抵押贷款利率 Month = N, 1, 2, 3, …, 360 月 2 3 4 OPB = MP/ (1+MR/12) + MP/ (1+MR/12) + MP/ (1+MR/12) + MP/ (1+MR/12) + …