福州五四北项目楼盘市场篇.pdf

琴亭湖畔市场篇 市场目录 第一章 第二章 房地产市场大环境分析 福州市场成交分析 场总结与展望 对当前房地产市场进入调整期已经基本达成了共识，有分歧的主要在于导致市场调整的 因以及调整时间的长短。我们认为今年市场的调整与以往几次调整不同，更多是出于市场自 内因所致。因为2013年的市场发展过快、部分城市房价上升过于迅猛，一方面提前透支了部 需求，另一方面也导致购房者购买力难以为继；经过十多年的发展，房地产市场正逐步走出 缺的格局，除个别一线城市外，我们看到多数城市目前市场供应较为充足，部分城市甚至已 暴露出供应过剩的风险。市场的这些内在变化是本轮调整的核心原因所在，当然按揭贷款的 紧、媒体的渲染也客观上起到了推波助澜的作用。 市场何时走出调整期，我们认为这取决于各地市场房价的调整幅度以及供应的调节力度 。对多数城市来说，这些因素的调整都需要一定的时间，不是短期内可以完成的，因此我们预 下半年整个行业以及多数城市房地产市场将是一个反复“筑底”的过程，对企业来说，也将 一段比较难熬的时期。 要 2014年上半年，受需求不足、库存高企影响，百城价格指数持续上涨23个月后连续2个月下跌，全国主要城市住宅价格 整期。受信贷收紧及市场预期影响，新房成交明显下降，库存创历史新高。土地市场上半年推出、成交不及去年同期， 同比上涨，溢价率回落。品牌房企销售不及预期，拿地投资更加谨慎。上半年已经陆续超20个城市放宽限购（或明或暗 市场有一定利好作用，但刺激效果不明显。归根结底银行对房地产市场的信心严重不足，银根不松，购房难成交继续下 限循环！ 从政策及市场发展趋势看，下半年长效机制将继续有序推进，地方政策将更趋灵活，更多城市或将调整监管政策；随 高峰到来，预计市场供大于求态势延续， “去库存”仍是下半年主基调。基于目前的市场环境以及宏观经济、货币政策 我们预期下半年信贷政策将加大对自住型需求的支持，各级主管部门将积极引导市场预期，更多城市将调整限购政策， 经营压力将加大促销力度。多方面刺激需求措施如果及时出台并得到有效执行的条件下，市场预期将逐渐趋稳、刚性需 释放，下半年市场或将逐步探底趋稳。 房地产市场走势图 丰收阶段：2014年前 下滑阶段：2014年初 胶着阶段：2014年中 利润回报 大量土地拍卖 房价上涨 库存变多 银行信心不足，银根勒紧 房企抢地 地价上涨 成交下滑 风险变大 房企资金难回，促销走量 成交上涨 土地财政 抢地扩张 地方财政紧张 放缓土地拍卖 房价上浮 救市动机 地价上扬 出台利好政策 存粮过冬 利润变高 政策面来看，2014年上半年的房地产政策体现为三个特征：  金融政策进一步从紧，银行体系对房地产开发行业始终谨慎。  去年三中全会之后，没有新的全国性的行业调控政策出台。一刀切、一盘棋的政策做法已经过去 。尊重地方特色的、以市场化为原则的调控政策成为主基调。  地方政府根据各自的地区形势，逐步开始出台刺激政策，以维持市场正常运转。目前46个限购限 购城市，已经超过30个放开限购，各个城市限购政策已经成为一纸空谈。而福建成为第一个正式 出台省级放开限购政策文件的省份。 策走向： “微刺激”将是常态，地方多样化“救市“手段和力度将加大 为保证全年实现7.5%的经济增长目标，中央不断通过定向降准等“微刺激“的手段刺激 经济的增长，并取得了一定的成效。从李克强总理最近的表态来看，我们预计下半年“微刺 激“还将持续，并有可能成为近几年经济结构调整期间的常态。而房地产业作为经济