南昌写字楼市场调查分析报告及紫金城写字楼开盘建议.pdf

总经理摘要 关于市场 南昌写字楼正处于整体升级前夕，既有办公板块已初步成型，新型高端写字楼尚需市场接受 关于供需 供需总体结构相对平衡，高端产品有生存空间 关于价格 售价在 8000元以内，租金在65元以内 关于租售方式 租金相对售价升幅更大，租售并举为绝对主流 关于产品定位 高端顶级产品，但体量过大，必须考虑适当分割 关于价格 动态定价，合理价格入市，稳步提升，控制总价 关于推量控制 工程进度与销售控制并举，前期以定向销售与租赁为主 关于价差 分段跳跃，结合分割、景观、总价制定价差 关于通路 从新进企业及已有企业升级两端寻求突破 1 第一部分 南昌写字楼市场总体分析 一、 南昌写字楼总体情况： 目前南昌写字楼共约：130座左右，其中，20层以上的写字楼约 39 座，占写字楼市场的30%。 目前南昌写字楼分布情况： 红谷滩：联发广场（45层）、南昌国际金融中心（43层）、西雅图国际会馆（25 层）、南昌世界贸易中心、 泰耐克国际金融大厦（23 层） 高新开发区：中凯国际商务中心、孵化大厦、 洪都大道旁：金域名都写字楼及酒店式公寓（33层）、西格玛国际商务中心（25层） 两纵：阳明路八一大道沿线、抚河路沿线 阳明路八一大道沿线：正规写字楼有裕丰大厦、江西出版大厦、长运大厦（15 层）、恒茂国际中心、洪城 广场（20 层）、财富广场（30 层）、华龙国际大厦（29 层）等，另外还有几个比较 集中的商住两用楼：洪城数码广场、恒茂国际华城、国贸广场。 抚河路沿线：正规写字楼有华财大厦（25层） 六横：北京路、南京路、福州路、中山路、洪城路、站前路及站前西路 北京路：早期代表是江信国际大厦（28 层），2005 年之后有江西广电时代广场（18 层+12 层+12 层）、、新 城国际商都（12 层）等 中山路：早期代表是强威大厦（15层）、商会大厦（12层），这几年陆续出现了太平洋购物广场（26层）、 地王广场（30 层）等为代表高等写字楼，且随着中山路、胜利路商圈影响的日益扩大，定将吸引 更多的写字楼及企业进入该地区写字楼。 南京路：早期代表是金阳光大厦（24层）、银湖大厦（1999年，16层），永溪大厦（12层）2004年后有金 色水岸（29层）、东方广场（12 层）、庐山花园临街高层写字楼及酒店式公寓（20层）。 洪城路：早期也没什么代表写字楼，这两年陆续出现了东方巴黎（22 层）、国贸广场（31 层）、中寰广场 （25层，估且认为在洪城路）等为代表高等写字楼。 站前路：早期代表是三星大厦（21层），2005年以后有国恩宾馆（28层）、天集大厦 福州路：早期代表是奥林匹克大厦（20 层）、金昌利大厦（1998年，14层）、2005年以后有江旅国际大厦 等。 除此之外，二七路也有部分写字楼，比如：东晖 6号、天御大厦等。 2 二、总体市场出现三大特点： 1、 目前南昌写字楼市场极其不规范：错综复杂，表现在写字楼的客户对真正意义上的写字楼理解存在差 异。他们理解所谓的写字楼包括：酒店、酒店公寓、sohu、商住两用房等。如：  商住：奥林匹克大厦、金阳光、南昌的国贸广场、福田花园、银田大厦、恒茂国际华城等  酒店：国恩宾馆、海航白金汇—私人酒店等  酒店公寓：金域名都酒店公寓、庐山花园临街酒店式公寓等 2、 市场的不规范表现出的写字楼市场投资理念：他们大部分人认为买写字楼投资首先是需要开公司，即 使公司无法运营还可以用作住房，所以出现商住两用房特别紧俏。写字楼市场还是以中小企业为主， 资金的不足致使前期必将走上写字楼市场不规范的道路。 3、 新增写字楼开始呈现出变化：一批外观精美的高端写字楼出现