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芜湖房地产市场调查研究报告 一、城市概况 芜湖市位于安徽省东南部拥有220万人口，地处长江下游南岸，为安徽省省辖市，现 下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。全市面积3317平方公 里，交通便利，优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户，从而培育出大批的中高 收入者，是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。 芜湖市地势南高北低，地形受长江、行政区划的限制呈南北向不规则长条状。因此， 城市的发展不出南、北两个方向。芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招， 使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层；来芜湖务工的年轻人也越来越多。这 些年轻人经济收入相对较高，有着巨大的消费能力， 随着年龄的增长，置业需求凸显。。 1）、城市地形： 整体印象。整体上，芜湖目前为规模中等的二级城市，在各方面的建设发展上速度较 快。在产业结构上来说，芜湖为以生产性工业为主导的城市（三产结构比例为8.5：57.7： 33.8），因此消费的主要客群为有购房需求的在职职工。从城市发展方向来看，未来城市建 设重心处于向南、向东，故居住的偏好也存在往南、往东偏移的倾向。 2）、人均收入： 芜湖的指标数值接近于六市平均值，说明该市在商品房方面的需求层次及消费能力上 应并没有落后于南京都市圈中的二级城市多少，应与其他城市的处于同一层次。 - 1 - 同时，芜湖的人均住房面积较少，住房消费的空间应集中在满足基本居住、适度改善 居住水平的大众消费阶段，中\低市场存在较大需求。 3）、经济环境 ①自2001年以来，芜湖总体经济发展迅速， 2006年人均GDP接近2万元，可支配收入 位于安徽前列。 ②同时这十年来开发区规模的迅速扩大，成长了一批全国知名企业，如楚江集团、奇瑞 汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会，促进相关产业发展，使得芜 湖市民的总体收入大幅增加。 小结： ㈠芜湖人口规模的不断扩大，和外来务工人员的增加，为房地产的发展提供了较大的空间。 ㈡芜湖经济的快速增长，人均收入的增加，为房地产的销量和房价的提升提供了保证。 ㈢芜湖正处于经济发展的快速上升阶段，房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。 二、芜湖整体市场状况 １、芜湖市房地产市场发展历程 1、从“无房子”到“有房子”阶段 旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出，住进了成套的新房内， 面积一般在60-80平方米。此一阶段，至9 8年达到高峰，因为政策的优惠，房地产 商们纷纷投资，使得供过于求，空房率增高，房价低迷。 2、从“有房子”到“好房子”阶段 1999年后，为了规范房地产运作，更好地经营城市土地资源，政府出台了土地拍卖政策。 - 2 - 开始建设上规模、功能配套的小区。以中西花园、中山大厦等成功运作为标志，芜湖房地 产进入第二次浪潮，继之长江长、水木年华、君临天下、香樟花园出现。ⅱ平稳发展期—— 本世纪初期产品更新换代 3、从“好居室”到“好环境”阶段 2002年，当第二次房地产发展达到一个高度时，以讲求人居环境，以人为本的理念设计的 住宅区——香格里拉花园出现，由此进入了以居住人文为特色的第三次房地产高潮。 4、从“中心环境”到“郊外环境”阶段 近两年，周边郊外的别墅型住宅已经悄然兴起。随着私家车的逐渐普及郊区别墅、高档住 宅已经被接受。因此，对市场动态和变化的把握是项目取得成功的一个关键工作。强烈的 市场竞争加上外地品牌开发商的进入，促使各项目开始注重塑造产品形象，提升产品竞争 力。以伟星开发的一系列项目为代表，市场进入整合提升期。 2、新政解读（近期新政打压市场） ① 新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间，对未按开发时序按时开工、竣工 的除按闲置土地处置外，还将给予相应的处罚。 ② 鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房，严格执行“套型建筑面积 90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”，计划今年在城区内开发 建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商