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“雅博” 长沙项目调查报告 目录 第一部分：调查背景 第二部分：项目核心价值因素 一、 一、 片区城市结构 二、 二、 长沙人文因素 三、 三、 片区商业网点布局 四、 四、 长沙市在售楼盘一览表（部分） 五、 五、 项目商圈单店调查 第三部分：问卷统计与分析 一、 一、 主问卷 二、 二、 消费者问卷 第四部分：宏观环境研究 一、 一、 地产市场现状与发展趋势 二、 二、 近期地产市场相关政治、法律、经济因素 三、 三、 长沙市 2003 年经济与社会发展情况分析 四、 四、 长沙市商业环境及商业地产情况分析 五、 五、 关于小户型 第一部分：调查背景 引言 一、调查目的与执行战略 本次调查是本着务实并以理性得出可执行性项目规划结果，追求 项目发展价值最大化为目的的前提下进行的。 二、调查方式与对象 1、深度访谈：业内专业人士(实际执行有 10 人) 2 、针对性问卷调查 （1）业主问卷：由万顺物业公司派出问卷40 份，收回有效问卷 20 份。 （2 ）消费者问卷调查：请湖南女子大学房地产专业共 10 人，于 同一天分别在项目所在片区(定为 3000 米内)分别于楼盘售楼处周围， 大型商场门口，房交会现场，万顺家园等地调查，派出问卷 160 份， 共收回有效问卷 138 份。 周边商业状态调查：应用专业统一的表格，请湖南女子大学房地 产专业的学生 5 名，采取扫街的方式，对项目所在片区多条街道（包 括胡同）进行访问登记，共回收有效表格 30 份（计约 600 门店）（共 8 条街） 3、典型项目实地调查 1)、商业：已执行共 10 家 2) 、平盘：已执行全计 35 个项目(含项目片区所有在售楼盘，可 类比性楼盘，或供鉴学习的项目) 4 、间接调查 1)、剪报(湖南日报、长沙晚报、萧湘晨报、湖南经济日报) 2) 、政府机构资料搜集：长沙统计局、长沙房产交易中心、长沙 建设局、长沙规划局。 3)、网上搜集资料 5、参加活动 1)、长沙市2004 年商业地产市场分析论坛。 2) 、长沙春交会 三、资料统计与分析方法 1、深度访谈与资料搜集：采取经验判断及观点集合重叠式总结 2 、问卷：excel 计算与制图 第二部分：项目核心价值因素调查分析 一、区域城市结构 1、 1、 项目周边人口因素：万顺家园所在地属于都正街居委 会。见图示。辖区人口常住人口 20000 人，暂住人口 8000 人。（资 料提供：都正街居委会治安主任李先生） 2 、 2 、 城市结构详情表 类别 详情 数量 项目关联性 社区 马王街社区、定王台社区、金沙里社区 3 1．提供稳定的静态系统； 企事业单位 市政府宿舍、市财政局宿舍、市规划局宿舍、省 5 2 ．属于传统社区，尚未 宿舍 人民医院宿舍、煤碳厅宿舍 被现代商业冲击或启动； 企事业单位 省人民医院、太平洋保险公司、市地税局、市公 12 3 ．除了即将消失的五金 安局档案科、都正街城管队，市工业设计院、省 一条街，尚未有任何形式 纺织集团、都正街小学、工商所、、康复医院、邮 的商业体，易于书写新的 政所 商业主题