市场法及其应用.pdf

 熟悉市场法的基本原理，搜集交易实例和 建立价格可比基础。  掌握可比实例的选取、交易情况修正、交 易日期修正、房地产状况修正和比准价格 的求取。 一、市场法的含义  市场法是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的 类似房地产，然后将他们与估价对象进行比较，对它们的成 交价格进行适当的处理来求取估计对象价值的方法。  本质：以房地产的交易价格为导向求取估价对象的价值 二、市场法的理论依据 市场法的理论依据是经济学中的替代原理。 替代原理：通过市场供求和竞争的作用，效用相同或相近的商 品之间将产生替代效应，并最终使市场上相同或相近的商品 之间具有相同的价格或一致的比价关系。 • 类似房地产：是指在同一市场供求圈中，与待估房 地产在权益、用途、区位、价格类型、建筑结构等 方面相似或相近的房地产。 • 交易实例：已经发生了交易的房地产。 • 可比实例：与待估房地产相类似，并用于与待估房 地产进行比较的交易实例房地产。 第一节 市场法概述  （一）适用对象 住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地  （二）市场法需要具备的条件 估价时点的近期有较多的类似房地产的交易  （三）市场法的其他用途 市场租金及成本法、收益法和假设开发法中重新构建价格、 房地产价格构成部分、经营收入、运营费用、空置 率、、、、、求取。 四.步骤： [1] 搜集交易实例； [2] 选取可比实例； [3] 对可比实例成交价格进行处理 [4] 求取比准价格  交易情况修正；  交易日期修正；  房地产状况修正。 要求：每项修正对可比实例成交价格的调整不 得超过20％，综合调整不得超过30％。 一、收集交易实例 ① 大量、全面、完整性 ② 准确、真实性 ③ 累计性 ④ 多途径性 第二节 搜集交易实例  查阅政府有关职能部门的房地产交易登记资料；  查阅各种报刊杂志所刊登的房地产租售信息；  查访房地产经办人或交易当事人；  查阅房地产网页；  同行之间相互提供有关信息资料；  其他。如参加房地产交易展销会、房地息发布会 等。 第三节 选取可比实例 从搜集的交易实例中选择符合一定条件的作为估价中 用于参照比较的交易实例。这些用于参照比较的交易实 例，称为可比实例。 第三节 选取可比实例 二、选取可比实例的要求： （一）数量要求-——3‾10个 （二）质量要求 1、与估价对象是类似房地产 ① 同一供求范围内。 ② 与待估房地产的用途。 ③ 规模相当。 ④ 与待估房地产的建筑结构相同。 ⑤ 档次相同 ⑥ 权属性质相同。 2、交易类型与交易目的相近。 3、比较案例房地产的交易日期与待估房地产的估价时点接 近 4、交易案例是正常交易或可修正为正常。  统一房地产范围 范围不同的情况 带有债权债务的房地产 含有非房地产成分 房地产实物范围不同  统一付款方式 估价中通常以在其成交日期一次性支付的金额为 准 例如：一物业合同总价20万元，分三期支付，首付 30％，半年后支付30％，一年后支付40％，问合 同签订时一次性付款总价（银行贷款年利率6％， 按月付息）。  统一价格单位 统一价格表示单位 统一币种和货币单位； 统一面积内涵和单位； 如：建筑面积下的价格=套内建筑面积价格×套内建筑面 积/建筑面积 建筑面积下的价格=使用面积价格×使用面积/建筑面积 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.092903