苏州市场报告new.pdf

1.宏观环境研究 1.1 苏州市简介 苏州市位于江苏省东南，太湖之滨，东依上海，西临无锡，南接浙江，北 靠长江。京杭运河贯穿南北。苏州已经有2500年的历史了，是一座著名的历 史文化古城。苏州市自1983年3月地市合并，2001年初吴县撤市建区，2002 年苏州高新区与虎丘区合并，拓展了城市发展空间。全市现辖沧浪、平江、金 阊、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区(虎丘区)7个区和张家港、常熟、 太仓、昆山、吴江５个县级市，121个镇。市区１６５０平方公里，古城区14.2 平方公里。总人口583.86万人，市区人口是212万人。 苏州城区及各板块的位置图 2003年以来人口自然增长率为0．08‰。年末全市户籍总人口590.97万 人，其中市区总人口212万人。 苏州是吴文化的发祥地，文坛贤能辈出。有西晋文学家陆机，宋代政治 家范仲淹、诗人范成大，明代戏曲家冯梦龙，“吴门画派”唐寅、文征明，清 1 代及近代文人顾炎武、俞樾、章太炎等。绘画、书法、篆刻、诗文等艺术形式 在苏州流派纷呈。 中城观点：从总体人口环境来看，人口基数偏小。全市常住人口中，市区人口 为212万人，市区内居民对住房需求的基量规模不是很大。但城市人口偏低也 意味着未来城市化进程中蕴藏的巨大的市场潜力。另外，家庭规模小型化将引 发对住宅产品更大的和多元化的需求。 1.2 文化教育 苏州地处长江三角洲，是吴文化的形成中心。吴文化经过两千多年历史 的沉积，已取得了令人瞩目的成果。从物质层面看：有苏州古城以及在其基础 上形成的水巷风貌；有巧夺天工被列为世界文化遗产的古典园林；有精工细作 的苏州丝绸；有名列全国四大名绣之一的“苏绣”；有古朴凝重的“香山帮” 建筑；有精细雅致的吴中工艺等。 苏州人由于历史文化根源，特别重视文化教育，尤其是对于子女的教育， 而自身对接受再教育、更高层次教育也有着强烈的需求。 1.3 交通环境 苏州东临上海，沪宁高速公路直达上海，苏嘉杭高速公路北接苏州、南通 长江公路大桥，南连杭州、嘉兴、乍浦港；312国道可直达无锡；312国道、 苏沪机场路，南部的苏嘉杭高速公路、205省道、苏震桃公路、木（渎）东（山） 公路，西部的沪宁高速公路、以及正在修建的城市外环线，构造出了一个高等 级、立体化、开放式的现代化大交通体系。 2003—2007年的五年内﹐苏州将计划投入365亿元﹐在市区推出两百多 2 个道路﹑桥梁建设和改造项目﹐其中桥梁约222项﹐总长超过1000公里﹐包 括中心城区﹑园区﹑新区﹑吴中区﹑相城区以及对外的道路交通。 中城观点：交通是城市发展的脉搏，是城市发展的重要促进因素，对城市的发 展起着举足轻重的作用。而城市的发展必将会带动房地产业的发展。苏州完善 便捷的交通体系必将给予苏州经济发展和城市建设最强劲的推动，本案的发展 可借助城市发展的有利资源。 1.4 经济环境 2003年1-9