2007年昆明金源时代购物中心项目发展导入报告.pdf

昆明金源时代购物中心 项目发展导入报告 策划部 2007.10 璀璨繁华 光荣梦想 · 璀璨繁华—— 理性论证的思辨，激情火花的碰撞 项目挑战性激起我们的冲动与兴奋 · 光荣梦想—— 捍卫我们的光荣（拒绝平庸，超越自我） 成就集团的梦想（追求旺租、打造经典） 报告要解决的问题 Shopping mall项目如何招商运作？ Shopping mall所面临的市场如何？ 如何看待深入认识Shopping mall ？ Shopping mall如何进行整体定位？ 该如何将Shopping mall推广出去？ Shopping mall招商工作如何开展？ 报告思路 行业分析 分析市场 准确 周密计划 认识项目 定位 深入执行 挖掘机会 第一部分 SHOPPING MALL运作分析 第一部分 SHOPPING MALL运作分析 商业地产行业分析 SHOPPING MALL深度思考！ •是我们集团和经营者两者合一的有机整体 •是一个不可中断的链条 •我们在经营上只租不售 • 同时还要为经营者留下利润空间 • 同时SHOPPING MALL应该与城市协调发展 •依托城市经营的MALL才能顺势而为，取得项目的全面成 功！ 一、项目与城市的协调发展 1、SHOPPING MALL特征 •SHOOPING MAL一般都分布在城市的边缘地段，大而 全，只租不卖的经营形态。 •代表着城市发展的形象，是一个城市的商业标志。 2、SHOPPING MALL作用 •与整个城市的协调统一，为城市增光添彩 •需重视展示地域文化特色 •代表摩尔文化特色的标志性作品 二、重视项目整体经营 3、项目策划须有创新思路 •SHOPPING MALL经营空间与城市发展空间策划 •单纯的项目开发转变为全过程的整体经营策划 •市场营销定位转变为城市区域发展定位策划 •商业性功能转变为提升城市文化功能策划 •商业地产对历史文化的传承具有独特的作用 案例： •发掘石库门文化产生了上海新天地 •提炼四川蜀文化打造出成都好吃一条街琴台路 三、突破经营管理瓶颈 经营管理是商业地产的瓶颈 突破经营管理瓶颈，商业地产才能满盘皆活 •国内SHOPPING MALL实践的结果向地段论发出了挑战 • 占有好地段的商业地产不一定会赢 •缺乏地段优势的商业地产不一定会输 •这里面的分也就在于是否突破了商业地产的经营瓶颈 •要想让商户进入本项目，须使商家对回报有充分的信心 •进行专业商业地产经营管理，选择商业经营发展伙伴， 是我们必须考虑并重视的问题 四、构建价值增值体系 1、 SHOPPING MALL价值是由若干因素支撑的一个完整 体系，不同因素的变化和组合，可以改变其价值。 2、追求SHOPPING MALL投资利润，必须了解价值因素的 排列组合及其对价值增值的作用，而且影响SHOPPING MALL价值的因素复杂多样。 • 区位条件 •物业类型 •综合经营程度 •装修 •时间因素 四、构建价值增值体系 •区位条件 •宏观区位影响SHOPPING MALL价值 •不同城市有不同的社会经济环境、经济周期 •相同类型的商业地产在不同城市有不同的价值 • 同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租 •直接影响SHOPPING MALL的土地成本 •物业类型 不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是 •商场（步行街/商业广场/商业中心等） •康乐中心（休闲、娱乐、餐饮）