土地竞标方案与土地开发.pdf

土地竞标方案与土地开发 谢正栋 南京市国土资源局 南京市土地市场管理办公室 房行东方 主要内容 • 一、有关土地的几个概念 • 二、国有土地有偿使用 • 三、正确认识土地市场上土地成 交价格 • 四、正确认识地价与房价的关系 房行东方 主要内容 • 五、对土地市场及房地产市场的 认识 • 六、土地竞买注意事项 • 七、如何参加土地竞买 • 八、如何获取土地使用证 房行东方 一、有关土地的几个概念 • 1、土地市场 • 2、土地市场分类 • 3、土地权属 • 4、土地使用权出让与划拨 • 5、招标、拍卖 房行东方 1、土地市场 • 我国对市场的传统理解为“商品交换的领 域或场所” ,土地市场就是土地权利交换 的领域或场所。 • 土地市场分土地有形市场与土地无形市 场。 • 土地有形市场是指在固定交易场所，按 照一定规则所进行的土地交易行为。 房行东方 1、土地市场 • 2000年1月国土资源部下发《关于建立土地有 形市场促进土地使用权规范交易的通知》，通 知指出：建立有形市场，是要通过设立固定场 所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地 使用权公平、公开、公正交易的市场环境。 • 无形市场是相对于有形市场而言的，即游离在 固定场所之外发生的交易行为，俗称“ 隐形市 场”。 房行东方 2、土地市场分类 • 土地所有权市场 • 土地一级市场 • 土地二级市场 房行东方 土地所有权市场 • 土地所有权是土地所有制的核心，也是土地各 项权利的基础；土地所有权买卖或交易应该讲 是土地交易的最直接、最充分的形式。 • 《中华人民共和国土地管理法》第二条规定： 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制， 即全民所有制和劳动群众集体所有制。 • 交易主体是政府和集体土地所有者。 房行东方 土地一级市场 • 指土地所有者将从土地所有权中分离出 来的土地使用权让渡给土地使用者的行 为，它体现的是土地所有者与土地使用 者之间因土地交易而产生的责、权、利 的关系。 • 土地一级市场是政府供地的市场。 房行东方 土地一级市场 • 土地一级市场是政府垄断的市场。 • 政府根据市场的需要有计划地投入土地 供应市场。 • 其交易的主体是政府和土地使用者单位 或个人。 • 进入市场的国有土地使用权主要有两 种： • 1）政府征用的集体所有土地（增量）； • 2）依法收回的国有土地（存量）。 房行东方 土地二级市场： • 其行为主要有转让、出租、抵押。 • 其交易的主体是土地使用者单位、个 人）之间。 • 土地二级市场：不完全竞争市场，土地 使用权流动是多向的。 房行东方 3、土地权属 • 土地所有权是指土地所有者在法 律规定的范围内对土地享有占 有、使用、收益和处分的权利 • 土地使用权——部分处分的权利 • 他项权利 房行东方 4、土地使用