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房地产开发投资与拓展实务 房地产开发投资与拓展实务 2008年12月 1 地块判断概述 港资地产商把“地段论”奉为真经：是 旧 仍 段 、 地 平 ， 素 水 下 因 计 况 性 设 情 定 、 的 决 段 大 的 手 不 发 销 别 开 营 差 产 ， 量 地 熟 质 房 成 工 场 施 市 在 “房地产开发中起到关键作用的是拿到一块好地盘。由于建 筑成本、专业费、税费等费用相对固定，房地产开发中有关技 术如规划、监理、物业管理也相对规范，因此、地盘状况对项 目起决定影响。” 因此要重新审视地段价值，并对地段价值做出选择判断，即 “择地之道” 2 地块判断概述 森豪公寓凯恒中心天鸿项目 铂 宫 百富中心 证 功 保 紫荆豪庭成 全 目 完 项 能 得 不 获 并 终 块 最 地 并 质 润 优 利 到 业 拿 企 仅 仅 弘通大厦 民源大厦 银钻公寓 建国公寓 概括地讲，之所以有楼盘不幸半途搁浅，对于企业来讲，通常面临资金、司法、行政、市 场四方面的问题。其中市场因素和营销策划有着直接的关系，资金断链很大原因上也和营销不 3 力有关，行政上的违规如设计、建设违规也或多或少和营销中的产品设计有着联系。 地块判断概述 地块选择的影响因素 一、市场供求关系 四、地块的环境条件 1.自然环境 二、地块的自身条件 2.休闲生活空间 1.地块与市中心的距离 3. 空气和噪音、辐射 2.土地承载力 五、地块周围的经济条件 1.经济发展状况 3.地势影响 2.工资水平 4.地块大小影响 3.投资水平 5.地块形状影响 六、人口因素 1.人口数量 6.其他:日照等 2.人口素质 三、地块的社会条件 3.家庭规模 七、城市规划因素 1.道路交通设施 1.土地用途 2.市政基础设施 2.容积率、覆盖率、建筑高度 3.生活服务设施(商业文娱) 八、心理因素影响 1.地块风水 4.附近房地产影响 4 2.风俗习惯 公开市场与土地价值的判断力 土地所有权 两种土地所有权： 1、国家土地所有权（国务院代表国家行使） 2、集体土地所有权（村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表经营、管理） 国有土地使用权取得方