房地产开发成本.pdf

房地产项目的投资成本详细目录 一.征地补偿费 (一)土地出让金 1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用 地面积 2.上交部门: 市财政局 3.依据: (1)京政发[1993]34 号文. (2)京政发[1994]43 号文. 4.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的 60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得 的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应 补交土地出让金, 其中的 60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目 的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时, 由于地区分类是按照区县划分,不同区县 的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类 的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地 价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入 操作系数概念, 以准 确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表 (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取土地开发及其它费用 的数据. 二.前期工程费:(取值在 40-120 元/平米) 1.临时水, 电,路,场地平整费 依据:1992 年建安工程定额; 1 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积 5-15 元/平米,或建安工程 费的 1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第 315 号文, 国家计委计字(1984)596 号文,建设部(1991)第 150,316,425 号文;国家物价局,建设部[1992]价费字 375 号. 标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80% (2) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单 位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃工 程 │ 工 程 概 算 投 资 (万 元) ┃ ┃ ├─────┬─────┬─────┬──── ─┨ ┃等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼──── ─┨ ┃特 级 │ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼──── ─┨ ┃一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃ ┠─────┼─────┼─────┼─────┼──── ─┨ ┃二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃