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房地产开发中的房地产开发中的法律风险法律风险 一、【海恩法则】与【大雪定理】 海恩法则海恩法则：： 每一起严重事故的背后，必然有29次轻微事故和300起未遂先兆 以及以事故隐患起事故隐患。 大雪定理大雪定理：： 所有的风险都是可以发现的，所有的事故都是可以避免的，所 有的问题都是我们自己造成的有的问题都是我们自己造成的。 2 二、安全带模型  谁也不会买不安全的汽车谁也不会买不安全的汽车 但很多人不系安全带 甚至使用甚至使用 “静音扣静音扣”  新手上路，出不出危险，往往与 技术无关，而与警惕性有关。  再好的安全带，不系上就没有用。  法律风险的或然性与法律后果的不确定性，让我们心存侥幸。  对非法律法律专业人员来来说，掌握多少法律法律知识并不重要，重要的是在 头脑中建立起一种警惕性。  不懂法律不要紧不懂法律不要紧，不懂法律而盲目决定法律问题不懂法律而盲目决定法律问题，是最危险的是最危险的。 3 静音扣与事故的惨烈后果是否存 在必然联系？ 一个公司的风险控制流于形式， 相当于使用静音扣。其后果将是 灾难性的。 4 三、所有的风险都是可以发现的——一份宣传资料的故事 某公司为开盘印刷一万份宣传资某公司为开盘印刷一万份宣传资 料，其中电梯的介绍有“高低两 组控制开关组控制开关，方便儿童与残障人方便儿童与残障人 士使用”的内容。开盘前两天核 对资料时，发现电梯只是普通开 关，并无资料所说的两组开关设 计。但营销人员因嫌麻烦不愿意 采取有效措施采取有效措施。 5 合同法解释（二）第六条 提供格式条款一方对格式条款中免除或提供格式条款一方对格式条款中免除或 者限制其责任的内容，在合同订立时采 用用足以引起对方注意的文字足以引起对方注意的文字、符号符号、字字 体等特别标识，并按照对方的要求对该 格式条款予以说明的格式条款予以说明的，，视为视为符合合同法符合合同法 第三十九条所称“采取合理的方式”。 6 广州四季花城的故事——红线外不利因素公示制度出台 2004年5月，武汉万科四季花城爆发业主针对小区外市政垃圾填埋场的群 诉。吸收此教训，万科决定推行红线外不利因素公示制度。随即广州万 科四季花城开盘，首次公示，效果良好。证明客户更看重的是开发商的 诚实。 7 西安新地城的故事 西安万科第一个项目 “新地城新地城”开盘时盘时， 因地块下层存在地质 裂缝裂缝，对对是否应在销是否应在销 售时公示, 公司内部 产生很大争议。 8 四、所有的事故都是可以预防的——侥幸买地的故事 甲公司欲购买乙公司一块土地。签约时乙公司拥有该土地的使用权证，规 划部门的规划要点批复为建设住宅，容积率为4.4，但未取得建设用地规划 许可证。双方以楼面地价3200余元为基准，计算了项目的转让款。为了防 止容积率出现变化，特别约定了如果将来容积率降低，双方按3200元的单 价据实结算。随后乙公司将项目公司过户给甲公司，甲公司即付清了全款。 教训与反思： 一、项目未取得建设用地规划许可证，容积率有无可能变化？ 二、如果容积率降低，超付的地价能否索回？ 三、为何不采取分期付款、要求提供担保、共管帐号等规避风险？ 9 “泰式风情园林”的故事 某公司为了实现宣传中的泰式风情园林，擅自修改消防设计方案，以绿 化景观占据了消防通道及回车场。在市场下挫时，成为前期客户投诉的 口实实。客户客户一方面抗拒交付方面抗拒交付，同时四处举报消防违规同时四处举报消防违规，导致消防机关开导致消防机关开 罚单、责令整改；众多客户诉至法院，法院判决不符合交付条件，须向 客户支付消防整改合格前延迟交付违约金客户支付消防整改合格前延迟交付违约金。但整改又受到业主的阻挠但整改又受到业主的阻挠， 难以进行。 教训与反思教训与反思： 1、随意变更，导致违约与违法双重的法律责任以及负面的社会评价； 22、规划设计环节造成的损失规划设计环节造成的损失，仅次于项目发展错误仅次于项目发展错误；； 3、设计师当家的结果往往是灾难性的。 10 五、所有的问题都是我们自己造成的——形形色色的雷人广告 某海景住宅广告： “每一间卧室都向海”。 某市中心楼盘广告某市中心楼盘广告： 某花园租赁市场投资看