商业地产市场调研与开发策略.pdf

项目前期作业 1、市场条件判断 2、项目位置选择及地方优惠条件 3、判断可发展规模 4、项目土地取得、政府许可及国家各相关政策信息 5、项目定位细化、组团可行性、面积分配性、绿化景观 水系的占比 6、项目规划设计、外部交通和内部流线、行业系统设计 7、设计方案的市场化、广告物选项、氛围营造、活动要 求 8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合 9、项目方案的政府许可 10、项目招投标 1、市场条件判断  市场条件的初判断  所在地区的市场状况  对城市或地区发展相应商业房地产项目的 可行性  对项目定位的宏观思考  市场成熟性的问题  地区的社会生产力  人们的收入水平 2、项目位置选择  对位置和周边条件的要求(地图和红线图 说显示)  客户流量范围(初步商圈界定) 3 、判断可发展规模  项目地址市场前景及可发展规模的可行性分析  项目的市场基础(商圈内商业住宅办公楼群分布 概况、交通、气候、竞争、障碍、大主力店、 房价)  周边商圈覆盖人口的情况(年龄层、男女比例、 收入支出、教育程度、交通工具)  可能的客户流量  客户流量产生的项目营业额  项目的可发展规模(项目可营业面积和总高度指 标)  项目当地区的需求性分析(消费者的消费欲望) 项目地址市场前景及可发展 规模的可行性分析 1. 宏观政治经济环境分析 2. 当地经济发展与政治环境分析 3. 当地房地产市场供需分析及发展预测 4. 项目所在区域市场环境分析 5. 目标消费市场研究 6. 项目评价与总体开发策略 7. 项目品牌塑造及形象树立方案 8. 技术可行性 9. 投资分析（经济效益与风险分析） 10. 结论与建议 4、项目土地取得及政府许可  项目土地取得: 土地开发使用权(招标出让、拍卖出 让和挂牌出让的确认)  政府许可: 向政府相关主管部门申请建设商业房地 产项目  得到政府相应机构的批准: 计划委员会(对房地产项 目进行立项审批)、规划局(对项目进行规划审批)、 商业委员会等进行设计施工，土地出让或转让等作 业  取得项目开工建设的许可证和取得项目建设用地的 国有土地使用权。五证 中的《建设工程规划许可 证》、《建设工程开工许可证》、《建设工程规划 许可证》。《国有土地使用权证》依支付土地出让 金的时间不同来取得  居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年 5、项目定位细化  目标客户  市场定位  产品形式  配套设施  环境景观  交楼标准  特点  启动策略  财务测算 6、项目规划设计 宏观设计  项目的方案设计 外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间 的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合 理动线布局(更合理、更舒适，个性化、动静分区、 主次分明的生活要求、现代生活中对厅、室、厨、 卫使用功能及其它配套空间尺寸的要求、庭院景观 大与小的关系。) 微观设计  初步设计  施工图设计  建筑工程角度的深化、细化 7、设计方案的市场化  建筑师的概念设计方案特点及风格的美学 空间概念  商业策划提出基于市场角度的修改建议 8、项目设计、市场调整方案 及财务方案的系统化整合  判断项目规模和投资回报的关系是否合理  判断项目投资规模和企业自身资金、资源 背景是否符合投资规律  判断企业自身资金、资源和其对股权的期 望之间是否合理可行 9、项目方案的政府许可  可行性批复  规划审批  交通审批  消防审批 环保审批  供电审批  市政配套其它条件审批  项目投资回报预测的影响 10、项目招投标  施工企业  监理单位  工料测量师 机电咨询商 项目中期作业 1、项目的财务核算 2、资金需求方案 3、融资方案 4 、项目融资 5、市场策划 6、招商 7、价格策略 8、租金策略 11、项目的财务核算