项目开发前期建筑规划方案评价导向.pdf

项目开发前期建筑规划 方案评价导向 我们的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则： 一切均基于CVA CVA 即“竞争的价值增加” (Competition Value Added) 思考方式 • 有理有据，说服力强 • 用工具来思考 • MECE ，给到不同的可能方向及条 件，不是开发商来考我们，而是开 发商要评估自身的条件和需求，给 我们答案。 • 提供经典案例供参考 户型配比 户型配比原则和评价标准 1、基于总体定位和发展战略： • 基于总体定位、 市场、消费者、 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 天气等。 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ • 基于以下战略思 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 考：资金回笼、 周边即将推的户型有几类。 利润提升、明晰 主流户型在最近两年的变化趋势。 的竞争策略、明 晰的风险回避策 3、基于消费者的户型特征 略 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入 与首期及月供比较图 • 不同的户型配比 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 方案，相应的条 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 件及结果 户型配比原则和评价标准 （续） • 基于总体定位、 市场、消费者、 天气等。 • 基于以下战略思 1、明晰的资金策略 考：资金回笼、 利润提升、明晰 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提 的竞争策略、明 升利润（如商业）。 晰的风险回避策 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） • 不同的户型配比 方案，相应的条 件及结果 户型配比原则和评价标准（续） • 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 方向 解释 目的 条件1 条件2 条件3 结果及注意事项 1） 寻找市场中主力 走量 市场变化不大 一般大盘必须面向主 规划、位置等有竞 直面竞争，靠产品实 需求、消化最快 流市场或微调市场 争力 力说话 竞争不太激烈 主流市场 的户型。 走势平稳