永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议.pdf

永州时代广场项目定位及建筑规划设计 建议拟案 利润最大化 风险最小化 永州时代广场项目定位及建筑规划设计建议拟案 前言 一个项目的成功，前期的规划设计至关重要，在项目设计之 初集合发展商、设计院、代理方三方专业共同沟通是确保项 目成功畅销的基础和保障。 前期规划决定项目成败 作为专业代理公司的作用主要在于挖掘项目的价值进行包 装、整合推广，实现项目的顺利销售。但项目的价值除了地 段、环境条件等基本要素外，通过前期策划公司的介入与建 筑设计院合力做好规划，能实现项目差异化的比较优势，从 而带动后期的销售。 规划能提升项目地块的潜在价值 本报告将就以下几个问题展开着重深度剖析 房地产市场分析 项目本体分析 项目如何利润最大化 【如何化解风险】 项目利润测算 第一部分 房地产现状分析 市场背景及宏观经济分析 国内房地产现状分析 国内市场分析 全国市场 经济形势与房地产市场走向 目前国内经济向好,GDP生产总值保持在8%平均水平, 但房产新政的出台，全国房地产住宅市场再次逐渐进 入观望期。 房地产调控政策影响预判： 1、加息、扩大限购、首付比例提高等调控政策的影响正在扩 大、一线城市和二线城市成交量下跌，量价格局将发生变化 2、政策影响会降低客户的购买预期，进而影响到三四线城市 的成交及价格增幅 政策影响将扩大 永州房地产现状分析 区域市场分析 经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场： 作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和 城市化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济 增长点和城市居民新的消费热点。2010年，永州市房地产开发市场 规模不断扩大,开发总量迅速增长。 开发总量增大，行业发展趋势正 常，市场趋于理性。 永州房地产市场发展趋势： 住宅总体分析 1. 项目规模愈来愈大，档次愈来愈高； 2. 二次置业人群比重增加（但随着新政的出台，抑制了部 分消费者投资热情）； 3. 从前期的期楼销售向现楼销售过渡； 4. 逐渐进入电梯房房时代。 5. 住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。 房地产市场供量及产品分析 住宅类 据我们对永州芝山区域房地产市场了解共有在建在售楼盘近20 个，房源总面积供应量在70万-100万平方之间。 市场货量充足，以小高层和多层为 主，逐步向高层建筑进化 项目住宅产品对手预测分析 项目直接竞争对手有: （25F以上高层） 以后主要潜在对手上海花园、垠地中山城、东门一号公 馆、翰林院、澳海云天高层 项目部分对手分析 10 9 8 7 6 本项目 5 上海花园 4 中山城 一号公馆 3 2 1 0 地段 规模 规划 价格 本项目在竞争对手中优势不明显 区域住宅市场研究小结 1. 在全国大的市场环境下，传统开发模式和销售模式压力很大； 2. 期楼在市场上的销售阻力愈来愈大； 3. 规划、物业管理、工程形象等决定未来的销售