刍议房地产项目投资风险控制理论与实践.docxVIP

刍议房地产项目投资风险控制理论与实践 摘要：我国的房地产业发展至今己有20多年的历程，不断发展逐渐走向成熟， 成为国民经济中重要的基础产业。房地产业的发展关系到人民生活、社会安定, 是社会和谐发展的重要影响因素。对房地产项目的投资越来越多，由于目前我国 房地产业尚没有形成完善对管理体制，政策法规仍不健全，造成投资过热，投资 风险控制不理想等问题。房地产业成为高风险行业之一，对其投资风险的控制进 行分析研究成为相关领域的重要课题。 关键词：项目投资；风险控制；理论与实践 我国房地产市场形成的较晚，随着住房制度的不断改革，对房地产推行 的综合开发，房地产业发展迅速，目前成为我国重要的支柱产业，促进国民经济 快速发展。作为一个高投入、高风险、资金密集的产业，人们对房地产的投资持 续上升。然而目前我国对房地产市场投资项目风险的辨别、评估以及控制还不完 善，加上投资项目具有较长周期性的特点，使得房地产业投资风险较大。木文主 要对风险控制进行分析研究，在分析理论基础上进行实践验证。 一、房地产项目投资特点 (-)不可移动性 对房地产项目进行投资，首先要明白其基木特征一位置不可移动性。项 目投资者难免要承担一定的政治风险，包括战争、政变、外来侵略、经济制裁等。 一旦政治风险发生，不仅损坏建筑物还会引起其他风险，因此是房地产投资里最 大的风险。 高投入性 按通常房地产的开发项目计算，每开发一平方千米的土地就需要三亿元 基础设施建设费用，再加上征地拆迁费用、建筑安装费用等，每平方千米需要多 达十亿元的投资。这种大规模投资使得投资者面临通胀风险、利率风险以及融资 风险等。 （三） 过程的长期性 整个房地产项目的投资过程包括决策、前期、建设、运营阶段。整个过 程需要几年、几十年，过程越长社会经济等越有可能发生变化，导致投资面临各 种风险。 （四） 特殊性 房地产的项目体积大口具有固定性，其建设需要现场露天进行，建设过 程中会收到严寒酷暑、极端天气的影响，还会面临洪水、地震、火灾等意外事故。 （五） 专业管理性 房地产项目的投资是一种专业化投资活动，分为内部专业管理性和外部 专业管理性。内部专业性指投资者需要在土地使用权、设计规划、项目融资、市 场营销、工程管理等方面有管理能力与经验。外部专业性指投资者既要服从政府、 土地、市政、环保等部门的管理，还要利用中介机构、外部咨询等的专业指导。 投资者如果不能满足上述能力或者没有遵守相关部门的管理，将会面临各种处罚 风险。 综上，房地产投资存在的风险与普通投资风险不同，是典型的高风险产 业。房地产投资既有风险又有商机。在实际操作中应该避免减少投资失误，提高 投资效益与投资水平，实现投资控制的理论与实践价值。 二、房地产项目投资风险控制理论 房地产项目的投资风险管理，主要是指人们借助各种方法识别投资中的 各种风险，对风险进行分析研究，在发现规律性质的基础上结合各种措施手段控 制风险，从而把风险降低到最低。具体的投资风险控制过程包括风险分析、风险 决策与处理、风险管理后评价等。 （-）风险分析 1.风险识别 对风险进行识别是风险控制的第一步，正确、全面的识别风险才能对风 险继续估计、评价与决策。风险识别的目的是找出并确认影响投资进程的因素, 并找出其规律特点。此过程必须要全面找出风险因素，并进行适当分类，找出风 险根源。风险识别工作通常需要三步，整理相关项目数据、估测风险趋势、确定 并归类风险事件。 ?风险估计 风险估计是对项目投资风险进行量化，从而确定风险的高低大小，为进 一步控制风险做基础。风险估计主要解决两方面问题，一方面要确定风险发生可 能性，另一方面要确定风险可能带来的损失，例如损失的金额等。 ?风险评价 风险评价依据风险估计确定的高低大小对风险对房地产的影响程度进 行评价分析。该阶段为风险决策做好准备提供依据。风险评价的依据主要有：各 种风险因素对项目的总体影响；项目的进展状况，随着项目进度的发展，风险发 生的几率就会加大；项目类型。经常做的或者普通的风险很容易被识别，利用先 前的知识和经验能够大大降低风险造成的损失。但是那些比较复杂或者技术含量 较高的项目，对其风险识别难度较大。 进行风险评价时要注意以下几方面的工作：借助一定方法全面解析项目 的情况；定义评价标度；确定投资项目总体的风险水平；利用风险评价工具排序 风险的重要性，并进行量化。 图1风险分析流程图 （二） 风险决策 在风险评价结束后，针对风险不同是影响程度制定一定的管理措施，拟 定各种管理方案，然后根据投资长远目标及现状，决策出最佳的方案或者措施。 （三） 风险处理 根据风险决策要求，建立风险管理相关组织，制定详尽具体的管理计划, 包括应急方案、抑制风险计划等，在实践中进行实施。 （四） 风险管理后评价 风险控制的最后过程就是对管理