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2006北京中关村商业项目可行性分析报告 北京中关村商业项目可行性分析报告 一、 项目概况 1、 项目四至 2、 项目写字楼、商铺现楼数据 二、 商业市场分析 1、 宏观市场概况 2、 中关村片区商业市场概况 3 、 商铺项目竞争对手分析 三、 写字楼市场分析 1、 宏观市场概况 2、 中关村片区写字楼市场概况 3 、 写字楼项目竞争对手分析 四、项目定位 1、 项目 SWOT 分析 2、 项目客户定位 3 、 项目类型业态定位 4、 项目价格定位 内部资料 2006北京中关村商业项目可行性分析报告 一、 项目概况 1、 项目四至 本项目位于中关村大街与海淀大街交汇处，处于中关 村商圈核心地带。 项目地址 项目实景拍摄 项目东面住宅小区 项目西面家乐福 内部资料 2006北京中关村商业项目可行性分析报告 项目南面 项目北面科贸大厦 项目旁人行横道 紧邻的加油站 中关村大街 2、 项目写字楼、商铺现楼数据 现楼数据 内部资料 2006北京中关村商业项目可行性分析报告 本项目为商用写字楼，分为 A 、B 两栋，其中 A 栋 16 层，2 －16 层为写字楼部分。层高公共部分 3 米，使用层高 2.1 米左右，办公部 分 3 米 4 ，装修后2 米 6 ；B 栋 1 层为商铺，2 －7 层为写字楼部分 （先 期规划设计中，B 栋 1－5 层为商铺，后因市场需求，改建为写字楼）。 一楼临街部分皆为商铺。 本大厦始建于 1995 年，距今已有 11 年历史。总建筑面积为 17163 平方米，其中商铺面积为 5341 平方米，写字楼面积为 11822 平方米， 临街面宽为 75 米，地下车位 34 个，进深 24 米。电梯四部。 租售情况： 底商经营以较大型客户为主，有银行、服装、IT 业、餐饮，手 机类，无空置出现。 写字楼以中科集团有一定关联关系的实力型大客户支撑为主，如 瑞星、大恒、希望等，但依然有 20 ％左右空置出现。 人流统计： 内部资料 2006北京中关村商业项目可行性分析报告 人流极为频繁，北面邻十字路口小时流量 3480 人次/小时，南面 邻人行天桥小时流量 2280 人次/小时。 交通车辆统计： 二、 商业市场分析 1、宏观市场概况 内部资料 2006北京中关村商业项目可行性分析报告 商业地产开发依旧火热，政府新政牵连商业地产 北京商业地产起步于上世纪 90 年代，最初是以百货业建设 和商业改造掀起的商业用房开发，90 年代后期随着大型超市和 卖场的兴起，商业街也纷纷兴起，近两年又兴起购物中心建设的 热潮，住宅开发商与商家纷纷加入，使整个商业地产市场发展火 热，过快过热的发展使得商业地产市场出现很多不良现象，2004 年的诸多失败项目也说明了商业地产市场发展过热导致盲目建 设的现象。北京商业地产市场开发过热已经是个无可争议的事 实。 2005 年政府出