海外房地产市场研究报告0105.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT PAGE \* MERGEFORMAT 15 海外房地产市场研究报告 岳亮 王阳 龚伟华 目 录 摘要 美国房产市场3 ★开发商和楼盘特征总结4 市场现状……7 市场趋势和特征9 澳大利亚房产市场12 （一）市场特征……...…………………………………………………………..12 （二）开发商特征……...……………………………………………………….13 （三）楼盘特征……...…………………………………………………………..14 中国开发商海外市场开拓情况15 以上国际市场对中意的战略意义和启示18 对市场的了解18 进入市场的渠道19 结论20 摘 要 报告将主要从海外房产开发商项目和中国大陆开发商海外项目两个角度来阐述对国际市场的研究。而其中主要的国际市场目前包括美国、澳大利亚等国家或地区，以及一些国际化大都市。美国作为人均GDP超过4万美元的世界第一大经济体，对于全球任何一个行业来说都是不可忽视的存在。澳大利亚则是南半球经济体量最大最重要的国家之一。报告从开发商和楼盘入手，分析推断两大市场的规模、现状以及趋势和特征等内容，同时结合国内开发商近几年发展状况，为中意开拓海外市场做一个简单的铺垫。 关键词：海外市场；开发商；现状；特征；启示； 一、美国房产市场 美国权威机构数据显示，作为全球最大的橱柜消费终端，美国橱柜市场的增长潜力是十分巨大的。2005年美国厨柜市场总容量已经达到了130亿美元，根据业内预测 2013年这一数字将攀升至225.9亿美元。 如图一：美国橱柜市场需求预测 另据美国商务部数据显示，从1995年起至今，中国一直是美国第二大橱柜出口国，并且是出口额增长最快的国家。仅就2005年而言，中国橱柜出口美国的金额就达到1亿5千万美元，比前2004年增长了53%，是1995年出口额的26倍。 如图二：美国橱柜进口主要来源国 面对如此巨大的市场，如今成为美国最大贸易伙伴的中国，在橱柜行业有着光明的前景。而作为橱柜行业风向标的房地产业，我们首先需要了解的，就是美国房地产主流市场的开发商和楼盘特征。 （一）开发商和楼盘特征总结 正所谓知己知彼方能百战不殆，充分了解目标开发商及市场楼盘的特征才能使我们的工作达到事半功倍的效果。 首先值得一提的是，美国房产市场是一个发展了近两百年的非常成熟的市场。最直观的感受便是其房产的六大基本分类：独栋房屋、密集式住宅（Condo，类似如今绝大多数中国家庭城市房产）、多家庭住房、移动屋、公寓、度假屋等。这样的划分决定了美国开发商的性质和特征是比较复杂的。另外，独栋房屋占据地广人稀的美国80%以上房地产市场，是最普遍的房产。而有大约30%的人口是住在公寓里。美国公寓是只出租，不单独出售，只能进行整体出售的房产。 1.开发商特征 a. 开发商联合建筑商、运营商、管理商分工合作，各得其所 这是美国开发商与中国开发商相比，最鲜明的特征。这也得益于美国发达的政治及经济体系。完善的制度，成熟的经济，再加上高度证券化使得美国几乎每一个行业都能得到不错的发展环境。美国房地产行业分工明确，有专门的土地开发商、建筑商、房屋中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）负责地块的规划设计，房屋中介经纪负责市场销售策划，各司其职，合作开发。由于分工细，每一市场参与者都对本行有丰富的经验和知识，而且实力雄厚，往往都是跨州、甚至跨国的集团公司，开发的房地产上规模、上档次，房地产管理也高规格、高效率。很多美国一线城市里的独立开发商一般都只负责楼盘项目的投资和设计，建筑工程以及营销和管理等则都外包给其它专业合作公司。其中营销公司（大都为房屋经纪公司）一般都会采取网络预售和现场展会等形式公开销售。以在建的纽约最高住宅项目公园大道432号（432 Park Avenue）为例，该项目由房产和基建投资巨擘CIM集团联手纽约本地开发商麦克卢地产（Macklowe Properties）共同推出，品牌创意（包装、宣传和销售）分包给DBOX，国际知名设计师Rafael Vi?oly担纲设计，而工程管理则是WSP Cantor Seinuk建筑设计事务所负责。 b. 次级开发商遍布全国 由于美国地域广泛，又有最成熟的房地产投资信托制度（REITs），导致每一大区域的主要城市群里都生存着无数次级以及中小型开发商，尤其是在区域中心的一线大城市如洛杉矶、休斯顿等等。其中普遍的规律是一线城市开发商一般都是在市中心或者商业区开发高层高档密集式住宅，或者在条件比较好的地段开发中、低层的多家庭式住宅区；而二线城市则是主要以中、低层精装密集式住宅或者公寓为主。 如图三：201