沂水万德广场项目前期沟通报告.pdf

谨呈:山东万德置业有限公司 沂水万德广场项目沂水万德广场项目 前期沟通报告 济南鼎润房地产营销策划有限公司济南鼎润房地产营销策划有限公司 1212.1010 11 问题与目标问题与目标 很多时候，在面对一个项目时，我们都会去 思索最高效、最匹配、最直接、最能实现项目目 标的方式标的方式 ！！ 自古华山一条路自古华山一条路 ！！ 要高端华丽要高端华丽、惊艳不凡惊艳不凡 ？？ 要要精准制准制导、、精耕耕细作作 ？ 要恢弘大气、王者之风？ 要疏导借势要疏导借势、见缝插针见缝插针 ？？ 要颠覆创新、唯我独尊？ 要……？ 貌似我们只能貌似我们只能NN选选一 ？？ 经 验 教 训 商业地产定位准确度、规划水平和营运能力高低一定程度上 决定着培育期的长短决定着培育期的长短。过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有过量的开发和真实商业市场需求的矛盾有 可能带来潜在的风险，如果缺乏专业的商业规划和专业的操作团 队队 ，，商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险商业地产或购物中心开发商的投资行为就冒着极大的风险 ，， 甚至会出现因商业设施后期经营不善，出现大量空铺死铺。将开 发商拖入难以为继、进退两难的陷井中。 一个规模偏小一个规模偏小 ，不具备引领市场能力的商业综不具备引领市场能力的商业综 合体项目。 项目总占地面积为项目总占地面积为1515亩亩 ，总建筑总建筑 面积为6.8万平米，其中商业面积在 11.66万平米左右万平米左右 ，相对于周边其它主要相对于周边其它主要 竞品项目而言，并不具备规模上的优势。 一个承载着开发商巨大使命的项目个承载着开发商巨大使命的项目 1、本案为万德置业试水商业综合体项目的关键一步，也是塑造万 德置业品牌形象的第德置业品牌形象的第一步步 ；； 2、以沂水市场作为先导，形成规范化、标准化、流程化的商业综 合体开发运营经验，完成规模化扩张的战略目标。 33、、弥补已开发国际财富中心项目现有商业业态的不足弥补已开发国际财富中心项目现有商业业态的不足 ，，为提升沂为提升沂 水县商业发展水平、促进当地商业发展活力，增加政府税收、 解决当地解决当地就就业问问题做做贡献献。 传统商业面临电商冲击的问题传统商业面临电商冲击的问题 “双十十一”，天猫猫 ２４小时小时 １９１亿，有一亿多次支付， 这不是数字，是消费趋势，表 面上是电商销售的胜利面上是电商销售的胜利 ，背后背后 更大的胜利在于中国互联网体 验时代的来临。这对以实体店 作为唯一利润来源的商业地产作为唯一利润来源的商业地产 形成巨大冲击。 一个面临激烈市场竞争个面临激烈市场竞争 ，商业同质化现象严重商业同质化现象严重 ， 周边业态齐全度高周边业态齐全度高 ，，商业处于转型提升期的项商业处于转型提升期的项 目。 沂水县人均沂水县人均GDP已经超过经超过3000美美元，根据根据国际商业业态发展商业业态发展 规律来看，商业正处于飞速发展时期，商业形态也呈现出多样 化趋势，新项目增多，加大了商业竞争的压力。 随着居民收入水平的不断提高随着居民收入水平的不断提高 ，消费者对商业的需求面将逐消费者对商业的需求面将逐 渐多样化，且对商业服务的要求将进一步提高，商业需求升级。 街铺街铺、步行街向集中商业发展步行街向集中商业发展 ，综合商业大量出现综合商业大量出现 ，商铺市商铺市 场化，销售成为核心赢利手段。 开发目标开发目标 快速去化快速去化、回笼资金回笼资金、品牌立势品牌立势 ，是本项目需要实现的是本项目需要实现的 三大目标 1、快速去化：在市场风险不可测及竞争压力较大的情况下，唯有快速去化才能降 低项目开发风险； 22、回笼资金回笼资金 ：：项目整体投入资金大项目整体投入资金大 ，快速回笼资金快速回笼资金 ，在降低项目开发风险的同时在降低项目开发风险的同时 ， 为万德置业商业综合体项目的规模化复制