物流地产价值透视，内外资玩家竞逐跑道.pdf

Tabl e_BaseInfo Tabl e_Title 2016 年08 月26 日 行业深度分析 物流 证券研究报告 物流地产价值透视，内外资玩家竞逐跑道 投资评级 领先大市-A ■本文将就中国物流地产行业的价值链角度进行剖析，首先阐明行业的价值链条、 核心要素，本部分将辅以海外物流地产巨头作为案例详细说明，同时本篇报告的 维持评级 后半部分将对国内物流地产行业的未来供需与产业格局进行判断，并梳理国内资 Tabl e_FirstStock 首选股票 目标价 评级 本市场投资标的，以期对物流地产全行业有一个全面、完整的描述。 ■物流地产属工业地产范畴，核心关注价值链条。物流地产的载体包括物流园区、 仓库、配送中心、分拨中心等，其价值链核心在于拿地、运营与资金回流环节。 Tabl e_Chart 行业表现 1）土地供应规范，一线城市短缺：国家关于工业仓储用地政策已较规范，一手 物流 沪深300 市场需经招拍挂获取土地；一线城市供给短缺造成了一线周边二线城市的土地溢 32% 出；2）运营收入稳定：长约带来的租金收入和可能有的管理费；3）金融属性较 23% 强：海外地产商非常善于使用私募地产基金以提升杠杆并加快资金回流。 14% 5% ■一超多强外资领先，内资民资迎头赶上。从中国的物流地产行业份额上看，外 -4% 2015-09 2016-01 2016-05 资迄今依旧占据行业前三，其中普洛斯以超过 55% 的市场占有率遥遥领先。动 -13% -22% 态观察内资民营企业近两年有上升势头，根据戴德梁行数据，截止2015 年底宝 湾、宇培与