晖达·城市华庭项目营销策划初案.pdf

中 心 城 区 · 精 英 生 活 晖达·城市华庭项目营销策划初案 长沙祺恩菱营销有限公司 中 国·知 名 地 产 营 销 策 划 机 构 2009.12 2009年，中国经济和楼市的冬天， 如何在低迷的大环境下， 做到本项目逆市飘红，创造佳绩！ 是我们共同的目标， 也是上诚的责任！ 本案讨论的几个重点： 市场研究报告 项目定位报告 营销推广报告 广告表现建议 合作模式介绍 市场研究报告 市场背景及宏观经济分析 经济形势与房地产市场走向 全国市场 以2007年10月深圳秋季房交会成交惨淡为标志，全国房 地产市场开始逐渐进入冷冻期，09年开始转暖 ，但总 体经济还没完全走出低谷。 经济形势与房地产市场走向 影响房地产市场的主要不利因素有： 1. 国内经济开始进入平稳发展期，主要经济指标增速出现回落。 2. 国家产业政策出现频繁调整，压制通胀，改善经济增长结构成 为政府指导经济工作的主要目标。 3. 国外，针对中国等新兴工业国家采取的基础工业原料、能源提 价愈演愈烈。 4. 美元贬值等也加剧了国内初级出口产品的动荡，世界经济开始 进入发展前景不确定期。 经济形势与房地产市场走向 全国房地产市场现状： 1. 一线城市中，在广州、深圳于去年底价格开始出现明显回落 后，今年的上海和北京也先后进入房价回落期。 2. 二、三线城市的房价增速也开始明显放缓，成交量普遍萎 缩。 经济形势与房地产市场走向 永州经济发展态势 ： 2008年，永州本地的经济形势，并未与东部沿海地区同步下 滑。而是呈现出加速发展的步调。这主要是得益于国家中部崛 起、新农村建设政策和泛珠三角区域合作的深入发展。尤其是 珠三角产业转移承接这部分，为永州的发展带来了极为难得的 机遇。 经济形势与房地产市场走向 永州经济发展态势 ： 在经济上主要体现为： 1. 发展速度快。2008年永州全市GDP完成约470亿元，增长约14% 左右。 2. 运行效益好。1—— 11月，工业经济效益综合指数198.4% ，比上 年同期提高13.5个百分点。全市城镇居民人均可支配收入9425 元，增长16.6%； 3. 增长活力强。1—— 11月，全市非国有城乡50万元以上固定资产 投资115.13亿元，同比增长40.1 ％，非国有投资的比重为 59.3%。 经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场 ： 作为经济发展重要支柱的房地产业，得益于本地经济的快速发展和城市 化的进程加快，自2003年开始，房地产业已成为我市新的经济增长点和 城市居民新的消费热点。2008年，永州市房地产开发市场规模不断扩大, 开发总量迅速增长,全市房地产投资总额达到24.79亿元,比2003年的2.5亿 元,增长8.92倍；商品房销售额17.99亿元,比2003年的5541万元,增长 31.47倍；商品房销售面积133.72万平方米,比2003年12.02万平方米，增 长10.12倍。 开发热潮方兴未艾，行业发展趋势向好 经济形势与房地产市场走向 永州房地产市场发展趋势 ： 1. 项目规模愈来愈大，档次愈来愈高； 2. 二次置业人群比重增加； 3. 从前期的期楼销售向现楼销售过渡； 4. 电梯房开发成新的热点。 5. 住房销售竞争加剧，以前求大于供的需求逐渐打破。 市场研究报告 区域市场分析 样本的选择 样本选择原则 对本案有借鉴意义的项目 和本案相似的项目 和本案存在竞争的项目 本案周边的项目 样本的选择 我们对永州的楼盘主要分部，三个区域进行深入的研究：分别是 河东及河西（项目周边）萍州经济开发区。 河东：新天地、凤凰城、香水湾、垠地-中山城 河西：奥林新城 、云蓉—芙天广场 西江苑 萍州经济开发区：耀江文景苑、香樟绿城、萍东花园、翰林苑、 竹城花园、都市新海岸 御龙苑等。 样本的选择 项目名称 项目位置 占地面积 建筑面积 功能类型 销售均价 奥林新城