房地产行业最新观点及1~12月数据深度解读：基于“失真的房价”判断房价调整不充分值得商榷，持续关注房地产竣工拐点对下游的α意义.docxVIP

框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）； 从投资看地产上游（地产投资（尤其是建安部分）决定上游需求，须结合上游供给观察地产上游机会）；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。 事件：统计局公布 18 年 1-12 月全国房地产相关数据，1-12 月房地产销售面积 14.86 亿 平，同比+1.3%；新开工面积 20.93 亿平，同比+17.2%；开发投资额 12.03 万亿，同比 +9.5% ；资金来源 16.60 万亿，同比+6.4%。 指标 公布时间 最新数据表 1：12 指标 公布时间 最新数据 10.20（季度数据） 产出缺口指数（较上季变化） 房地产（18Q3）-0.75（↓-0.12） 11 月变化：建筑、建材与房地产缺口依然较大且背离程 供需 度并无收窄；有色、钢铁、煤炭、与房地产行业缺口近 2 12.19（1.25） 1.21:全国 销量 1.25:一/二/三四线（预计） 新开 1.21:全国 1.25:一/二/三四 工 线（预计） 1.21:全国 投资 1.25:建安/拿 地（预计） 资金 1.21:全国 1.21:自筹/国内来源 贷款/销售回款 月明显收窄，前期因供给侧改革带来的供需缺口几乎已经被消灭；房地产下游行业家电家居类因不存在供给侧改革影响，滞后房地产行业的特点比较稳定，且随着房地产行业供需关系见顶回落而见回落 12 月同比（较上月变化） 累计：+1.3 （↓-0.1 PCT） 单月：+0.9（↑+6.0 PCT） 季调：-6.4 （↓-2.5 PCT） 12 月同比（较上月变化） 累计：+17.2 （↑+0.4 PCT） 单月：+20.5（↓-1.2 PCT）季调：+19.9 （↓-0.4 PCT） 12 月同比（较上月变化） 累计：+9.5 （↓-0.2 PCT） 单月：+8.2（↓-1.1 PCT）季调：+4.9 （↓-1.7 PCT ） 12 月同比（较上月变化） 累计：+6.4 （↓-1.2 PCT） 单月：-4.1（↓-10.7 PCT）季调：+4.1 （↓-1.7 PCT） HYPERLINK / HYPERLINK / 敬请阅读末页的重要说明 资料来源：统计局，招商证券 HYPERLINK / HYPERLINK / 敬请阅读末页的重要说明 一、12 月销量单月同比反弹至 0.9%，回到正增长，基数效应、中等规模房企年底冲量无法完全解释，年末统计数据波动加大以及冲业绩或是主因。强调本轮周期节奏与历史一致，即利率边际改善映射行业基本面复苏；但结构上有不同，一是政策非“一刀切”而是“因城施策”式微调，二是三四线城市与一二线错峰或带动全局销量于 19 年年中二次探底。所以回归利率周期，放弃博弈政策放松再进场，以价值投资为出发点布局股票，或才能获超额收益；从估值看，在经历 18 年 12 月的回撤后，当前具备进场价值，在未来半年两个结构因素影响下，选股更严苛，注重先“高周转，低有息负债”，后“弹性”的原则 销量同比反弹并转正，基数效应、中等规模房企年底冲量无法完全解释，年末统计数据波动加大以及冲业绩或是主因。销量 12 月单月同比上升 6.0 PCT 至+0.9%：一方面，中指院数据显示百强房企 12 月销量同比反弹主因 top11-50 中等规模房企年底冲 量，我们认为这次年底冲量或以三四线为主，与去年年中的一二线冲量有别，但这无法完全解释；另一方面，全国销量是企业主动上报并最终汇总到国家统计局层面的，而估计企业一般在月末提前一周就已上报结束，这本生就导致数据存在一定误差，并且在 半年末和年末等关键节点或存在冲业绩行为等因素，使得数据波动进一步加大（相邻两个月间或存在调节），如 2017 年 6 月全国销量同比跳增然后 7 月快速回落，所以结合 2-3 个月平滑看销量同比变化更具参考意义。 分城级看，统计局数据（企业上报数据）显示，截至 11 月：一线城市销量同比增速已于 17Q3 触底回升，18 年来趋势性改善，二线城市自 17Q3 以来亦在改善，但改善斜率更低，而三四线仍在下行通道，8-11 月更明显。房管局高频数据（备案数据）显示： 一线城市（4 城）销量同比 18M12 继续反弹而 19M1 略降，趋势上看仍在上行，二线城市（13 城）18M12 和 19M1 均小幅回落，三四线（40 城）18M12 略升而 19M1 较明显回落，趋势上看仍在探底。预计 19 年全局销量同比增速或受三四线拖累，于年中二次探底，全年小个位数负增长。 分区域看，东部/中部/西部/东北 12 月销量单月同比增速分别为-4.1%/+1.5%/+9.5%/ -4.7%，东部和西部较 11 月分别回升 4.8 PCT/17.0