土地增值若干政策解析ppt课件.pptVIP

十一.企业改制重组 财税〔2015〕5号 （一）整体改建 按公司法规定，非公司制企业整体改建为公司，有限责任公司与股份有限公司之间改建，改建前企业将土地、房屋权属转移、变更到改建后企业，暂不征土地增值税。　 整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。 （契税规定：原企业投资主体在改制后公司中所持股权比例超过75% ） 十一.企业改制重组 （二）合并分立 按法律规定或者合同约定，两个或两个以上 企业合并为一个企业，原企业投资主体存续的；企业分设为两个或以上与原企业投资主体相同的企业。 原企业将国有土地、房屋权属转移到新企业，暂不征土地增值税。 契税规定： 企业投资主体存续：原企业、事业单位的出资人存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。 可能引入新的投资人。 投资主体相同：公司分立前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。? 十一.企业改制重组 （三）投资入股 以国有土地、房屋投资，将国有土地、房屋权属转移到被投资的企业，暂不征土地增值税。 特别规定：上述三类改制重组土增税政策不适用于房地产企业。转让方和承受方一方属房地产企业的，转让方按视同销售公允价值确认收入。 主要表现形式： 1.将土地投资到房地产企业用于开发；2.房地产企业以土地投资；3.房地产企业以自建或购置的房产投资。 十一.企业改制重组 （四）再转让土地成本认定 1.重组环节暂不征税的： 暂不征税即纳税义务后移，房地产再转让时一般按历史成本认定土地成本，以原企业（前一环节转让方）取得土地的成本作为再转让可扣除的土地成本。 扣除凭据：原企业取得土地的历史凭证资料。 十一.企业改制重组 （四）再转让土地成本认定 特别规定：经省级以上国土管理部门批准，国家作价出资入股的土地，再转让时以该宗土地作价入 股批准的评估价格，可扣除的土地成本。 扣除凭据：省级以上（含省级）国土管理部门的批准文件。 十一.企业改制重组 （四）再转让土地成本认定 2.重组环节已作征税处理的： 再转让土地的成本即为重组环节土地的公允价值（重组环节转让方视同销售收入）。包括：直接再转让土地；土地用于地产开发后项目清算。 扣除凭据：重组环节土增税征税资料。 重组环节标的为房屋的，再转让房屋属旧房转让，若未取得不动产发票，则无法单独确定土地成本。 （五）无偿划转房地产 “划转”的理解： 1.计划经济时代的传统概念； 2.国有独资公司之间的无偿划转。 现代企业制度：同一投资主体内部（母子公司）之间的划转。 总局〔2015〕40号所得税公告： 划转包括股权投资、冲减资本或者所有者权益。 母→子：长期股权投资（获取股权支付）、冲减实收资本（未获取股权支付） 子→母：冲减实收资本（母公司收回投资） 子→子：冲所有者权益 十一.企业改制重组 （五）无偿划转房地产 同一主体关系下房地产转让，同时包括投资（增资）形式，以及影响企业所有者权益的其他情形。 同一划转、合并分立、投资均导致房地产在独立法人间转移，但同一划转主体关系更苛刻，资产的实际控制人未改变。 合并分立：转出（入）企业投资人存续，但投资比例可变。 投资：转出（入）企业仅一般关联企业。 同一划转仍应归于改制重组政策框架下。 十一.企业改制重组 （五）无偿划转房地产 2014年9号公告：同一投资主体划转：100%直接控制母子公司之间，受同一母公司100%直接控制的子公司之间，自然人与设立的个人独资企业、一人有限公司之间，划转房地产不征收土增税。 十一.企业改制重组 （五）无偿划转房地产 行政性无偿划转：经县级以上人民政府或国有资产管理部门批准，按照国家国有产权无偿划转管理规定，国有企业、事业单位、国家机关等之间无偿划转房地产不征收土增税。 行政性划转包括国有企业和机关事业单位之间的房地产转移，不限于同一主体的企业内部。