土地增值税清算审核讲解ppt课件.ppt

十二、土地增值税的计算 土地增值税＝增值额×规定税率 土地增值税实行四级超率累进税率: 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 十三、免征土地增值税的几种情况 (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税； 1、关于普通标准住宅的界定 普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 2、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 十三、免征土地增值税的几种情况 (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 （三）在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。 （四）对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 （五）对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 十三、免征土地增值税的几种情况 （六）对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（财税字［1995］48号） 但对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，不适用上述暂免征收土地增值税的规定。（财税[2006]21号 ） 十四、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 十四、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 十五、清算报告及工作底稿模版 具体详见附件 谢 谢！ 土地增值税清算审核讲解 一、背景 1、《国家税务总局关于开展2008年税收专项检查工作的通知》（国税发[2008]9号）,该通知明确将房地产行业列入2008年行业税收专项检查的指令性计划，检查覆盖面要求达100%。 2、国家税务总局关于建立土地增值税重点税源户监控制度的通知（国税函[2007]544号），要求对土地增值税重点税源户进行监控，并建立制度。 一、背景 3、国家税务总局关于进一步开展土地增值税清算工作的通知（国税函[2008]318号），要求对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。 那些存在偷漏税或对税收核算没把握的房地产企业，由于担心被查，往往聘请中介预查，以求尽早发现问题，预做准备。这是产生业务需求的一个诱因。 二、房地产企业经营中主要的涉税税种 1、营业税； 2、土地增值税； 3、企业所得税。 三、土地增值税清算审核主要的税收法规依据 1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令［1993］138号） 2、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法［1995］6号） 3、关于土地增值税若干问题的通知(财税[2006]21号) 4、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号） 5、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号） 四、中介机构出具报告的采信问题 1、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）第三条：“纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证工作。” 2、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）第六点：“税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。” 五、几个重要的概念 1、土地增值税纳税义务人 转让国