土地增值税清算实务ppt课件.ppt

国税发〔2006〕187号 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 　　1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 　　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；? 　　 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 3、拆迁安置 安置回迁户 异地安置 货币安置 货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的不能扣除？ 4、建筑安装费 187号四、土地增值税的扣除项目 　　（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 闽地税发〔2008〕64号 设定四项开发成本预警值。鉴于我省各地开发成本存在较大差异，省局不做统一规定。但各设区市局应按国税发〔2006〕187号文规定，参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，对前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项开发成本设定预警值。 对土地增值税清算过程中，四项开发成本明显高于预警值，又无正当理由的，可按预警值进行计算扣除。 某房地产公司为了开展业务，广泛筹集资金，开发成本中列支的利息包括支付本市另一家单位集资的利息65万元，支付建设银行的贷款利息44万元，取得金融机构的证明资料。在计算土地增值税时支付的利息能否据实给予扣除？ 房地产企业支付的利息支出，能否在开发成本中？ 5、利息扣除 《细则》规定： “（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。 上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。” 财税字[1995]48号规定： 八、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题 （一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； （二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。 这是针对对利息据实扣除方法而言的，与比例扣除法无关。 国税发[2007]132号： “第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容： 　　（一）审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。 　　（二）利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核： 。。。。。。　　 国税发[2009]91号规定： “第二十七条 审核利息支出时应当重点关注： 　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。 　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。” 国税函[2010]220号规定： “三、房地产开发费用的扣除问题 ……. 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除