中美房地产及房地产金融业概论 尤福永.pdfVIP

第 1 页 第 一 章 概 论 第 2 页 第 3 页 房地产为人类生产生活所必 需，作为人类 生活 的最基本要素 ，在人类社会 中 占有举足轻 重 的地位 。而房地产作为基本 的生产要素 ，业 已发 展 成 为 国 民经 济 的支 柱 性 产 业 。可 以确 信 ，未来房地产业 的发展对于世界各 国国民生 活水平的提高，社会进步 以及经济的快速发展， 必将起到积极 的促进作用 ，产生更为深远 的影 响。房地产经济的发展，从一定意义上讲，已成 为一个 国家经济发展 的“晴雨表 ”，一般 来 说 ，一 个 国家或地 区的经济发展越快越发达 ，房地产 市场就越活跃越繁荣，反之亦然。比如说，我国 西藏 自治 区的经济发展相对沿海地 区而 言速度 慢些，所 以，它的房地产业 的发达程度也就相对 差些 。实践证 明，这是房地产业发展 的一个客 观规律 。 第 4 页 第一节　　房地产的涵义、分类及特征 一、房地产 的涵义 所谓房地产 即是我们通常所指 的地产和物 业 ，一般指房屋或建筑和与其相连 的地块所组 成 的有机结合体 。 二、房地产 的分类 房地产按其使用性质 分类 ，通常可划分为 五大类： 居住建筑 。统指供人们生活起居用 的建 筑物，如住宅、公寓等； 商业建筑。即指商用物业，包括办公楼、 商场、商店、影剧院、旅馆酒店和停车场等； 工业建筑。如仓储类、工厂类、动力类和 各种工业 区； 农业建筑。如农场、伐木场、牧场和园林 等建 筑物； 特种建筑。如教堂、学校、墓地和国有土 地 等 。 第 5 页 三、房地产 的特征 房地产具有不 同于一般商 品的特 点，这些 特 点决定 了它本身具有某种用途 的规定性，归 纳起来大体可分为：自然属性和经济属性。 自然属性 房地产的自然属性的三个基本特征，即： 持 久 性 ； ）非物流性。 位置 固定性； ） 位置固定性 房地产 品的位置 固定性是指房地产有机联 结而形成不可分割 的整体性 。通常情况下，地 形可改，地貌可变，但是地不可动，位不可移。 这个 特 征 说 明了房地产 的产 籍 管理 和地 籍 管 理，在难易程度上，前者大于后者。通常，房地 产征税在地方财政税收中所 占的比重最大，是 财政税收的主要税源 。因此 ，财政税收的稳定 与否主要取决于房地产征税 的税额 。税收预算 是各 国地方政府制定地方远景 的发展规划 的主 要依据之一 。 持久性 ） 房地产 的另一个特征是持久性 。这一特征 说 明了房地产 的投资价值具有某种衡定性 。但 是 ，土地 的持久性并不等于其物业能够长期保 第 6 页 值，随着时间的推移，物业会逐渐贬值，以至有 可能会 出乎意料地导致地价 出现暴跌 。必须说 明，这里所说的贬值含义并非通常意义上所指 的地理位置蕴含的经济价值，二者不能混淆。 非物流性 ） 通常情况下 ，任何两个地块或一个地块 的 任何两个部分，严格地讲，都不可能完全等同。 尽管它们 的本质上无甚差别 ，但是地理位置还 是有细微 的差别 ，因为地块各个部分 的位置是 特定的。另一方面，与之对应的物业特征，不论 其单元大小，彼此之间也不尽相同，亦即具