龙泽府营销执行报告.pdf

200 12年龙泽府营销执行报告年龙泽府营销执行报告 易居中国烟威公司龙泽府项目组 2012年5月22日 报告体系报告体系 Analyze System 市市场客户洞察 项项 目价值体价值体系及项目定位定位 推推售安排、价格策略 营营销推广策略及费用 营营营销阶段细则营销阶段细则 55-6月工作计划 第 11 篇 市场客户洞察市场客户洞察 客群区分 不同生命周期、不同家庭核核心，产生不同的房屋需求 4大类7小类细分人群的定义 • 青年家庭 –（本地客群） – 小资新贵：年龄25-44岁的青年或青年伴侣（无孩子、无无父母）自购房 – 青年之家青年之家 ：年龄年龄25-44岁的青年或青年伴侣岁的青年或青年伴侣 （（无孩子无孩子、无无无父母无父母）） ，，老人为老人为 子女购房，且不和子女居住。 • 务实家庭 - （本地客群） – 青年务实青年务实 ：：收入收入 （（包括教育包括教育、、职务等资源职务等资源））远低于其他家远低于其他家家庭家庭 ， 00- 1111岁小岁小 孩 + 父母 – 中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中年年夫妇 + 18-24岁 的孩子），因此特征与务实之家更靠近。 • 富裕家庭 – 二次置业、改善住宅、投资（本地、外地客群） • 老人家庭 – 健康养老（本地、外地客群） – 老人一代：（准）空巢中年或老年 – 老人两代：老人+中年夫妻 周边直接竞品客群分析 三个直接竞品项目情况分析： 名称名称 保利凯旋公馆保利凯旋公馆 文文文平和谐家园文平和谐家园 海韵华府三期郎郡海韵华府三期郎郡 • 地理位置——沧口路与统一南路交汇处 • 地理位置置——环翠区 青岛北路戚 • 地理位置——青岛中路39号（会展 （陶家夼社区向南200米） 家庄 中心北200米路西） 楼盘 • 交通等配套情况——1.12.21.26.27.31等 • 交通等配配套情况——1、31、12、 • 交通等配套情况—1.12.21.26.27.31 公交到海警支队下车公交到海警支队下车 2121、2727、5454等十几路公交车等十几路公交车 等公交皆可到达等公交皆可到达 基本 • 建筑类型——12栋26层高层；16栋2层 • 建筑类型型——38栋板式住宅其中 • 建筑类型——商铺,住宅,高层 情况 别墅 栋多层144栋小高层6栋高层1栋幼 • 主要户型——61.23-137.84㎡，以 • 主要户型——85-150㎡，以128㎡的3房 儿园 125㎡三室一厅为主。 2厅厅2卫为主卫为主。 • 主要户型主要户型型型——三 室两厅两室两厅两131.8㎡ • 价格价格——均价均价9500元元// ㎡ • 价格—— 均价8000元/㎡ • 价格———均价7300元/㎡ 推广 • 楼盘定位——高端品牌地产 • 楼盘定位位——高性价比现代化城 • 楼盘定位——城市高尚社区 策略 •