房地产企业最优资产结构研究最新版项目研究决策分析资金管理.pdf

房地产企业最优资产结构研究最新版 一、 房地产企业特点及企业价值 二、 房地产公司资产的最优结构 三、 房地产企业融资决策的研究 四、 房地产资产证券化方法创新运用 五、 房地产企业资金回收研究 六、 房地产企业资金管理 七、 房地产企业信用体系建设 八、 总结 导言 理财学研究水平的低下直接制约我国企业管理水平的高低，企业 利润最大化等错误的观念不仅会导致严重的短期行为，而且容易导致 企业对债务重组产生错误的认识，不利于企业的可持续发展。估价理 论是理财学的基石，以企业价值最大化作为理财目标，这是目前人们 对财务目标认识的最高境界，结合房地产企业特点，优化房地产企业 资产结构，这是时代对房地产企业高级经理人才运用财务知识的更高 要求。企业是国家的核心竞争力，打造名牌房地产企业，追求可持续 发展，这是每个房地产企业经理人不能回避的现实问题。 一、 房地产开发企业的特点与企业价值 1.房地产的特殊性 房地产的物理特性：房地产的二元性是指已建成的物业有土地与建筑 物组成，由于土地与建筑物的经济特性不同，使得对他们的组合物— —物业的分析复杂化。土地资源的有限性与不可再生性，使房地产具 有保值和增值性。建筑物会因为时间的流逝而老化，需要维护与修缮， 因此，在使用过程中需要追加投资。 房地产的永久性是指相对其它商品来说，房地产商品由于使用寿命长 具有永久性。这种永久性使得对他们的使用权与所有权可以分离，使 得一项物业可在同时产生不同的权益。 房地产的地理位置具有固定性，但是用途可以改变。 房地产的不同性是指由于地理位置与空间位置的不同，同样建筑标准 的建筑物价格也会不同。 房地产的技术经济特性： 大型房地产项目开发周期较长，由于建筑构件与施工科学的进步，局 部建筑项目周期可能很短。 房地产耗资巨大决定了它在交换形式上的特殊性，也可以一次出售， 也可以出租。出售可分 整体与部分。 房地产开发在生产过程具有有机整体性，房地产在建筑上的整体性、 生产的单件性、位置的差异性，使用上的长期性和效用上的多功能性， 决定料房地产经济活动在开发再生产过程中的有机整体性。 土地价值在总体上来看具有增值与保值性，但并不排除一定时间土地 价格的上下起伏。 房地产的所有权与使用权分离是它的一个特性，例如房地产出租，租 户只是具有使用权，不能按照所有权人一样行使业主权利。 2.房地产企业的特点 房地产的特点决定了房地产企业的特点，从实践角度分析： 房地产企业是资金密集、人才密集型企业，房地产企业带有商业企业 的特点，房地产企业最重要的经营活动是集中付款或分期付款的方式 出售房地商品，从而在向用户提供房地商品的同时收回建设投资，实 现赢利。 房地产企业具有租赁企业的特点，其开发的房地商品不仅可以出售， 也可以出租，特别是核心地段的写字楼，出租比例一般较大。 房地产企业具有服务性企业的特点，因此导入客户满意的经营方法比 较适合。 3.房地产企业的价值 所谓价值是指未来现金流量的现值。房地产企业价值就是指出企 业未来现金流量的现值。这一定义意味着： 1. 从财务意义上讲，企业是由不同收益索偿权持有人构成的，如普 通股东、债权人等。 2. 企业价值是企业在其未来经营期间内所获得现金流量的函数。 3. 除了现金流量以外，影响企业价值的另一重要因素就是对现金流 量进行折现的折现率。企业投资风险与折现率成正比。 对于财务管理目标人们存在不同看法，以企业价值最大化作为财务管 理目标 ,体现了对经济效益的深层次认识 ,不仅考虑了风险与报酬的 关系 ,还将影响企业财务管理活动及各利益关系人的关系协调起来 , 使企业所有者、债权人、职工和政府都能够在企业价值的增长中使自 己的利益得到满足 , 从而使企业财务管理和经济效益均进入良性循 环状态。因此 ,企业价值最大化应是财务管理的最优目标。 企业价值最大化应该成为房地产企业（无论何种所有